Haus kaufen in Darmstadt – Tipps zum Wohnen und Leben in der Wissenschaftsstadt
Darmstadt war als ehemalige Landeshauptstadt des Großherzogtums und späteren Volksstaats Hessen lange durch seine Residenz- und Verwaltungsfunktion geprägt. Heute präsentiert sich Hessens viertgrößte Stadt als moderner Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort, der weit über das Stadtgebiet hinaus Menschen aus der Region anzieht – ein Umstand, der sich auf dem Immobilienmarkt bemerkbar macht. Wohnen und Leben in der Wissenschaftsstadt ist attraktiv.
1. Darmstadt – "Boomtown" im Süden Hessens
In der öffentlichen Wahrnehmung hessischer Großstädte rangiert Darmstadt häufig nach dem größeren Frankfurt am Main und der Landeshauptstadt Wiesbaden, den beiden Zentren des Rhein-Main-Gebietes – dabei wird übersehen, dass Darmstadt durch eine besonders dynamische Entwicklung geprägt ist und ausgezeichnete Zukunftsperspektiven besitzt. Mit derzeit 155.000 Einwohnern gehört Darmstadt eher zu den überschaubaren Großstädten. Der Trend zum Wohnen, Leben und Arbeiten in der Großstadt macht sich aber auch hier bemerkbar. Prognosen gehen davon aus, dass bis zum Jahre 2030 die Bevölkerung auf knapp 169.000 wachsen wird.
Darmstadt verfügt über eine hochinnovative und zukunftsorientierte Wirtschaft mit Schwerpunkten in den Bereichen Forschung und Technologie. Im Städteranking 2016 des Instituts der Deutschen Wirtschaft belegt die Stadt Platz 1 als zukunftsträchtiger Standort. Dazu tragen nicht zuletzt die Technische Universität Darmstadt und die Hochschule Darmstadt vor Ort bei, die der Stadt den offiziellen Titel "Wissenschaftsstadt" eingebracht haben. IT, Weltraum- und Satellitentechnik, Telekommunikation, Maschinenbau und Mechatronik sind Darmstädter Kernbranchen. Die Wirtschaft profitiert dabei auch von der Nähe zum Rhein-Main-Gebiet. Der Frankfurter Flughafen ist vom Stadtzentrum nur etwas mehr als zwanzig Kilometer entfernt. Insgesamt gibt es in der Stadt rund 130.000 Arbeitsplätze, der Pendleranteil ist hoch und liegt zwischen 60 und 75 Prozent. Hinzu kommen rund 41.000 Studenten, die an den beiden Hochschulen eingeschrieben sind. Vor diesem Hintergrund besteht eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und Immobilien in Darmstadt.
Zum Wohnen und Leben ist Darmstadt begehrt, denn die Lebensqualität ist hoch. Es existiert eine hervorragend ausgebaute Infrastruktur und es gibt ein breites Kulturangebot, das von Theater über Literatur bis zu Musik alles zu bieten hat. Bauhistorisch gilt Darmstadt als Stadt des Jugendstils, dessen sichtbarster Ausdruck der Hochzeitsturm auf der Mathildenhöhe ist – das Wahrzeichen der Stadt. Aber auch die moderne Architektur hat hier bedeutende Immobilien hinterlassen, zum Beispiel die Waldspirale, einen vom Wiener Künstler Friedensreich Hundertwasser gestalteten Wohnkomplex im Bürgerparkviertel.
2. Haus kaufen in Darmstadt – keine ganz leichte Aufgabe
Wenn Du in Darmstadt ein Haus kaufen willst, hast Du es mit einem Markt zu tun, bei dem eine hohe Nachfrage auf ein knappes Angebot stößt. Aufgrund des Drangs in die Großstadt, aber auch bedingt durch die anhaltende Niedrigzinssituation, die Finanzierungen günstig macht, haben die Preise in den letzten Jahren deutlich angezogen und bewegen sich auf hohem Niveau. Die Wissenschaftsstadt kann hier inzwischen durchaus mit den Preisen im nahen Frankfurt mithalten.
Bei den typischen, stark nachgefragten Wohnflächengrößen zwischen 140 und 180 Quadratmetern liegt der Durchschnittspreis für ein Haus derzeit (Stand Januar 2017) bei rund 500.000 Euro. Bei Objekten ab 180 Quadratmetern Wohnfläche musst Du mit Kaufpreisen von über einer Million Euro rechnen. Hier ist das Angebot besonders knapp. Häuser mit kleineren Wohnflächen sind auch zu günstigeren Preisen zu haben. Dabei ist zu beachten, dass es sich immer um Durchschnittspreise handelt, es gibt eine breite "range" – in Abhängigkeit von der Lage, der Bausubstanz, dem Zustand und der Ausstattung. Bei den Häusertypen und Baustilen findet sich ebenfalls eine große Bandbreite – sie reicht von altem Fachwerk aus dem 17. und 18. Jahrhundert über großbürgerliche Villen aus der Gründerzeit bis hin zu neueren Häusern aus der Nachkriegsära.
Das Angebot an Neubauten ist in Darmstadt ausgesprochen knapp. Das hängt damit zusammen, dass in den letzten Jahren nur wenige Neubauflächen ausgewiesen wurden. Ein freistehendes Einfamilienhaus ist eher die Ausnahme als die Regel. Derzeit existieren Pläne, um Konversionsflächen in den Bereichen Eberstadt und Bessungen für Neubauten zu erschließen. Bis dies aber Wirklichkeit wird, dürfte es noch einige Zeit dauern. Beim Haus kaufen in Darmstadt musst du daher mit einer längeren Suche rechnen und es ist nicht einfach, ein passendes Haus oder einen Neubau zu einem bezahlbaren Kaufpreis zu finden. Ein freies Grundstück in Darmstadt zu finden, um neu zu bauen, ist fast schon Glückssache.
3. Auch in Darmstadt gilt – die Lage zählt
Wie in den meisten Großstädten gibt es auch in Darmstadt begehrte und weniger beliebte Lagen. Dementsprechend variieren die Preise auch erheblich in Abhängigkeit vom jeweiligen Standort. Die besten (und teuersten) Wohnlagen findest Du tendenziell im Osten der Stadt, hier ist auch die Bebauung am meisten aufgelockert. Paulusviertel und Mathildenhöhe gelten als ausgesprochene Villenviertel, aber auch auf der Rosenhöhe, im Woogs- und im Komponistenviertel sowie im Stadtteil Bessungen wohnst Du in "besseren Kreisen".
Günstiger sind Häuser im Schnitt im Süden Darmstadts zu haben. Im Stadtteil Eberstadt stößt Du auf ein recht heterogenes Viertel. Da ist zum einen eine eher hochpreisige Villenkolonie, die schon in Nähe des Kernstadtbereichs liegt, das alte Ortszentrum präsentiert sich dagegen noch fast dörflich, im Umfeld ist eine eher gutbürgerliche Wohngegend zu finden. Daneben besitzt Eberstadt aber auch einige soziale Brennpunkte. Gerade hier kommt es besonders darauf an, wo man wohnt.
Bei der Wahl des Haus-Standortes sollten die jeweilige Lebenslage und die persönlichen Bedürfnisse mit berücksichtigt werden. Familien siedeln sich zum Beispiel gerne in Arheilgen im Nordwesten der Stadt an, weil hier drei Schulen und eine gute Anbindung an die Innenstadt vorhanden sind, die Lage aber dennoch ruhig ist. Paare ohne Kinder wählen häufig Immobilien in Kranichstein aufgrund der Urbanität des Stadtviertels und der hervorragenden Infrastruktur. Das Woogsviertel ist dagegen eine eher studentische Wohngegend wegen der Uni-Nähe und der Freizeit- und Badeanlage Großer Woog. Hauseigentümer im Bereich der Mathildenhöhe und in Bessungen sind dagegen typischerweise eher besser gestellte Senioren. Bei der Auswahl kommt es allerdings auch darauf an, wo gerade ein Haus im Angebot ist, denn die Zahl der zum Kauf stehenden Häuser ist in der Regel überschaubar.
Generell gilt: Die besten Chancen, an ein vergleichsweise günstiges Haus in Darmstadt zu gelangen hast Du, wenn Du weder eine Jugendstil-Villa noch einen Neubau suchst, dich eher in Zentrumsnähe ansiedelst und bereit bist, ein Haus zu kaufen, bei dem gegebenenfalls noch Renovierungsbedarf besteht.
4. Hauskauf in Darmstadt als Kapitalanlage
Der Darmstädter Immobilienmarkt ist auch, wenn es um Objekte für Kapitalanlagen geht, stark nachfragelastig. Der Markt für Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen ist wie leergefegt, bei Maklern ist oft nur ein Platz auf der Warteliste zu haben. Nicht viel anders sieht es bei anderen Wohnanlagen mit Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen aus. Die Mieten in Darmstadt liegen unter den Top Ten in der Bundesrepublik, bis zu den Spitzenreitern München und Frankfurt am Main fehlt aber noch ein ganzes Stück. Das könnte sich ändern, wenn der Druck auf den Darmstädter Wohnungsmarkt weiter anhält. Die Zahl der Leerstände ist hier im Vergleich zu anderen Städten besonders niedrig und meist nur dem Renovierungsbedarf geschuldet.
Dennoch gilt auch in Darmstadt: Die Kaufpreise sind in den letzten Jahren tendenziell noch stärker gestiegen als die Mieten. Im Jahr 2015 ist in der Stadt die Mietpreisbremse eingeführt worden, was den Mietanstieg etwas abgeschwächt hat. Die Renditen von Anlageobjekten weisen durch diese Entwicklung eher eine sinkende Tendenz auf. Am stärksten ist der Renditeverfall vor allem in den begehrten Wohnlagen, weil hier der Preisanstieg überproportional ausgefallen ist. Die rentierlicheren Objekte sind daher derzeit eher in den etwas weniger begehrten Wohnlagen zu finden, wobei es dennoch immer auf das einzelne Haus ankommt. Der Kauf sollte auf jeden Fall gut durchkalkuliert werden, denn Rendite-Selbstläufer sind Immobilien in Darmstadt nicht.
Bildquellen: © Stadt Darmstadt
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