Deine Eigentumswohnung — wie für Dich gemacht
Wenn Du eine Eigentumswohnung kaufen möchtest, wirst Du Dich auf der Suche nach Deiner Traumwohnung so mancher Herausforderung stellen müssen. Zur Unterstützung findest Du dazu hier hilfreiche Informationen und Tipps, die Dich sicher durch das große Abenteuer Wohnungssuche leiten und Dich auf die relevanten Aspekte hinweisen.
1. Vorteile und Nachteile von Eigentumswohnungen
Wohnungseigentümer zu sein hat Vorteile und Nachteile. Die positiven und negativen Seiten zu kennen hilft Dir vor allem bei der Beurteilung, ob der Erwerb einer Eigentumswohnung überhaupt für Dich in Frage kommt. Schon bei dieser Einschätzung sollten individuelle Rahmenbedingungen eine Rolle spielen, die aber noch viel mehr bei der Frage zum Tragen kommen, welche Eigentumswohnung am besten zu Dir passt.
Vorteile
- keine laufenden monatlichen Mietkosten
- keine Abhängigkeit zu einem Vermieter
- Vorsorge für das Alter
Nachteile
- geringere Flexibilität bei einem Wandel Deiner Lebenssituation
- Gebundenheit an Vorgaben der Eigentümergemeinschaft
Eine Eigentumswohnung zu besitzen vermittelt Dir für Deine Zukunftsplanung ein Gefühl von Sicherheit und die Gewissheit, endlich angekommen zu sein. Du bist unabhängig und trägst zwar selbst die Verantwortung für die Werterhaltung Deiner Immobilie, darfst aber dadurch auch alle wichtigen Entscheidungen eigenständig treffen.
Auch wenn eine sorgfältige Planung bei der Finanzierung gefragt ist, verschaffst Du Dir durch den Kauf einer Eigentumswohnung langfristig einen größeren finanziellen Spielraum, und Deine finanzielle Belastung wird nachhaltig geringer, zumal Du hier im Gegensatz zur Mietzahlung ja immer in Dein Eigentum investierst, wodurch Du einen Mehrwert generierst und eine Altersvorsorge für Dich schaffst. Noch bevor Du wirklich mit der Immobiliensuche loslegst, solltest Du Dir nichtsdestoweniger darüber im Klaren sein, wie Du den Immobilienkauf finanzieren wirst.
2. Finanzplanung
- Vorhandenes Eigenkapital: Umso höher die Geldsumme ist, die Du aus eigener Tasche in die Immobilienfinanzierung mit einbringen kannst, desto geringer wird der Betrag ausfallen, den Du für die Tilgung der Schulden während der Finanzierungsphase aufwenden musst.
- Frei verfügbares Einkommen pro Monat: Du solltest schon vor Beginn der Suche abschätzen, wie hoch in etwa die Summe ist, die Dir abzüglich Deiner sonstigen Fixkosten zur Verfügung steht, damit Du weißt, was Du Dir leisten kannst, ohne Dich finanziell zu übernehmen. Bedenke hierbei auch, dass Du Dir trotzdem ab und wann möglicherweise etwas Besonderes gönnen möchtest oder dass unvorhergesehene Umstände eintreten können, für die ein Notpolster vorhanden sein sollte. Stelle einen Plan auf, der alle Posten für Deine monatlichen Ausgaben auflistet, so dass Du weißt, wie hoch das Budget ist, mit dem Du kalkulieren kannst.
Es gibt diverse Kostenfaktoren, die mit dem Erwerb Deiner Eigentumswohnung auf Dich zukommen. Du musst
- den aufgenommenen Immobilienkredit bedienen;
- Rücklagen bilden für Wartungs-, Reparatur- oder Renovierungskosten;
- die Nebenkosten für die Eigentumswohnung zu bezahlen, die hier grundsätzlich höher ausfallen als bei Mietwohnungen;
- zusätzlich anfallende Kosten abdecken, wie etwa die Instandhaltungsrücklage, die von der Eigentümergemeinschaft des Wohnhauses gemeinschaftlich gebildet wird.
Falls Deine Suchbemühungen erfolgreich waren und Du den Kauf einer bestimmten Wohnung in Erwägung ziehst, solltest Du außerdem den veranschlagten Verkaufspreis mit den Preisen anderer Wohnungen in der Umgebung vergleichen, um sicher zu gehen, dass die Forderung nicht überzogen ist.
Wenn Du Dich dafür entschieden hast, dass der Wohnungskauf für Dich das Richtige ist, gibt einige beachtenswerte Faktoren, über die Du Bescheid wissen solltest, denn es gilt, wichtige Entscheidungen zu treffen und unter den zahlreichen angebotenen Eigentumswohnungen die richtige Auswahl zu treffen.
3. Die passende Eigentumswohnung
Im Wesentlichen hängt es von Deiner momentanen familiären, beruflichen und finanziellen Situation sowie von Deinen weiteren Zukunftsplänen ab, welche Eigentumswohnung exakt Deinen persönlichen Bedürfnissen und individuellen Möglichkeiten entspricht und daher am besten zu Dir passt.
Du sollest Dir also bereits vor Beginn der Wohnungssuche Gedanken darüber machen, wie Deine aktuellen Lebensumstände beschaffen sind und wie Deine künftige Lebensplanung aussieht. Sämtliche weiteren Entscheidungen, die Du treffen musst, werden maßgeblich durch diese Rahmenbedingungen beeinflusst, die natürlich bei jedem Wohnungssuchenden individuell verschieden gestaltet sind.
Grundsätzliche Überlegungen bei der Wohnungssuche
Wichtig ist, dass Du zunächst einmal darüber nachdenkst, wie Du die Wohnung künftig nutzen möchtest, zu welchem Zweck Du sie kaufen willst ,denn in Abhängigkeit davon, was Du damit vorhast, solltest Du beispielsweise in puncto Lage, Größe und Ausstattung bei Deinen Überlegungen unterschiedliche Maßstäbe anlegen und das Für und Wider jeweils sorgfältig gegeneinander abwägen.
- Möchtest Du selber darin wohnen, man bezeichnet dies auch als „selbstgenutztes Wohneigentum“?
- Möchtest Du die Wohnung an andere vermieten, sie also als Kapitalanlage bzw. Renditeobjekt erwerben?
- Soll die Eigentumswohnung Dir als Altersvorsorge dienen?
Wenn Du die Immobilie als Vorsorge für das Alter vorgesehen hast, solltest Du schon jetzt darauf achten, dass die Wohnung in allen Belangen seniorengerecht geplant und ausgestattet ist.
Die scheinbar triviale Frage nach dem gewünschten Wohnort ist gerade beim Erwerb von Wohneigentum längst nicht so belanglos, wie es auf den ersten Blick scheint, denn Immobilien sind nun einmal ortsgebunden. Somit bindet der Kauf einer Wohnung auch Dich auf lange Zeit, wenn nicht gar für immer an diesen Ort und sollte daher gründlichst überdacht werden. Ausschlaggebende Faktoren können hier etwa die Nähe zum Arbeitsplatz oder zumindest perspektivisch auch die Nähe zu Verwandten sein.
Lage und Umfeld Deines zukünftigen Domizils spielen vor diesem Hintergrund für Deine Entscheidung ebenfalls eine maßgebliche Rolle. Überlege Dir,
- ob Du auf Dauer lieber in einer ländlichen Umgebung, eher am Stadtrand oder doch zentral in der Innenstadt wohnen möchtest;
- ob Du pulsierendes Leben unmittelbar um Dich herum brauchst oder ob Du Wert auf ein ruhiges Umfeld und eine abgeschirmte Lage legst;
- ob Du ein reines Wohngebiet bevorzugst oder ob Dir ein Mischgebiet mit Wohnhäusern und Gewerbeimmobilien dazwischen eher zusagt.
Wofür Du Dich entscheidest, hängt letztlich auch sehr stark davon ab, welche infrastrukturellen Voraussetzungen Dir wichtig sind. Du solltest Deine Entscheidung darauf stützen, wie die örtlichen Rahmenbedingungen beschaffen sind und ob sie Deinen Anforderungen gerecht werden. Eine Vorab-Recherche im Internet ist hier der erste Schritt, um Erkundigungen über die örtlichen Gegebenheiten einzuziehen.
Du solltest Folgendes in Erfahrung bringen:
- Wie ist die Verkehrsanbindung?
- Welche Parkmöglichkeiten gibt es?
- Wie sind die Verbindungen im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV)?
- Welche Einkaufsmöglichkeiten sind in der Nähe?
- Wie ist die medizinische Versorgung (Ärzte, Apotheken)?
- Wie weit sind Kindergärten, Schulen und Betreuungsmöglichkeiten entfernt und wie sind diese erreichbar?
- Welche Freizeitangebote gibt es (Naherholung, Kultur, Vereine)?
Zum Wohnungsumfeld zählen natürlich nicht nur die äußeren Voraussetzungen: Auch Deine „menschliche“ Nachbarschaft, sprich die anderen Bewohner des Hauses, darfst Du nicht vergessen. Es ist wichtig, dass Du versuchst, Dir schon vorab einen Eindruck davon zu verschaffen, ob Du mit den anderen Wohnungseigentümern im Haus zurecht kommen wirst. Denn wenn das nicht der Fall wäre, sind Unannehmlichkeiten schon vorprogrammiert, da Du zusammen mit ihnen künftig eine Eigentümergemeinschaft bilden wirst und Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, in der Eigentümerversammlung gemeinsam getroffen werden.
Du solltest Dir bei all diesen Faktoren bewusst machen, welche Erwartungen Du an Deine perfekte Eigentumswohnung stellst, welchen Deiner Anforderungen sie auf jeden Fall gerecht werden musst und wo Du bereit bist, umständehalber Abstriche zu machen. Behalte dabei unbedingt die Dauerhaftigkeit der Beziehung zu Deiner Eigentumswohnung im Hinterkopf und wähle die Gewichtung so, dass Du auch noch nach mehreren Jahren damit zufrieden sein kannst.
Um Deine Suchkriterien darüber hinaus näher zu definieren und damit die Auswahl grundlegend einzugrenzen, solltest Du neben den genannten Aspekten bei Deiner Entscheidung die faktischen Wohnungseigenschaften mit berücksichtigen.
Bevor Du Dir Gedanken zur Einrichtung einer passenden Wohnung machst, solltest Du auch das Wohnumfeld betrachten, ob die Lage der Wohnung zu Dir passt.
Charakteristische Eigenschaften von Eigentumswohnungen
Jede Eigentumswohnung zeichnet sich durch unverwechselbare, objektspezifische Merkmale aus, die in Kombination miteinander nur genau auf diese eine Immobilie zutreffen und die Wohnung somit einzigartig machen.
Altbau vs. Neubau
Zunächst einmal musst Du die Grundsatzentscheidung treffen, ob Deine Eigentumswohnung Teil eines Altbaus oder Teil eines Neubaus sein soll. Sowohl Altbauwohnungen als auch Neubauwohnungen verfügen über spezifische Vorteile und Nachteile:
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Altbauwohnungen |
Neubauwohnungen |
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Vorteile |
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Nachteile |
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Wohnungstyp
Man kann Wohnungen nach Typen klassifizieren: Dabei orientiert man sich beispielsweise an der Lage innerhalb des Wohnhauses, oder aber man nimmt Bezug auf auch Besonderheiten hinsichtlich Architektur oder Ausstattung.
Im Folgenden nennen wir einige Beispiele für Wohnungstypen, zählen deren besondere Charakteristika auf und benennen die Zielgruppen, für die der jeweilige Wohnungstyp besonders gut geeignet ist.
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Wohnungstyp |
Charakteristika |
Zielgruppe |
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Erdgeschosswohnung |
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besonders ältere oder behinderte Menschen; alle, die den Komfort einer ebenerdigen Wohnung suchen |
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Penthouse |
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Großstadtliebhaber, die trotzdem Wert auf Ruhe legen und das nötige Kleingeld besitzen |
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Loft |
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Künstler und kreative Menschen, die die Vereinbarkeit von Wohnen und Arbeiten schätzen |
Wohnungsgröße, Zimmeranzahl und Schnitt
Wie groß eine Wohnung idealerweise sein sollte, richtet sich nach der Anzahl der Bewohner. Man geht dabei als Richtwert von einer Bedarfsfläche von ungefähr 45 Quadratmetern pro Person aus. Die Wohnungsgröße hat aber natürlich Einfluss auf die Höhe des Kaufpreises. Es gibt verschiedene Methoden zur Wohnflächenberechnung, die im Zweifel zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Erkundige Dich daher beim Verkäufer, welche Berechnungsmethode seinen Angaben zugrunde liegt.
Die Gesamtzahl der darin lebenden Personen bestimmt auch die benötigte Zimmeranzahl. Ein Single braucht selbstverständlich weniger Räume als eine Familie mit mehreren Kindern, also bedenke die Zahl der Schlafzimmer, aber auch die der Bäder und Toiletten der Eigentumswohnung.
Wohnungsschnitt und Raumaufteilung sollten bei der Auswahl von Eigentumswohnungen ebenfalls eine gewichtige Rolle spielen. Günstig geschnittene Wohnungen verfügen über einen quadratischen oder rechteckigen Grundriss. Wie die ideale Aufteilung der einzelnen Räume beschaffen sein sollte, richtet sich eher nach Deinen individuellen Vorlieben und Lebensgewohnheiten. Mach Dir darüber Gedanken, welche Zimmer Deinen Lebensmittelpunkt ausmachen, wo Du und Deine Familie die meiste Zeit verbringen, und entscheide dementsprechend etwa, ob Du beispielsweise ein großzügiges Wohnzimmer oder eine geräumige Küche haben möchtest.
Ein wenig Aufmerksamkeit solltest Du darüber hinaus der Frage nach zusätzlichen Ausstattungsmerkmalen widmen: Muss eine Garage oder ein Stellplatz für ein oder mehrere Autos zu der Wohnung dazu gehören? Benötigst Du viel Abstell- und Lagerfläche und daher Keller und/oder Dachboden? Möchtest Du einen Balkon oder eine Terrasse Dein Eigen nennen? Soll die Wohnung bereits mit einer Einbauküche ausgestattet sein? Dies sind nur einige typische Beispiele für Ausstattungswünsche — maßgeblich sind Deine individuellen Bedürfnisse, aber selbstverständlich auch die Angebotslage auf dem Wohnungsmarkt.
Wenn Du weitere Informationen zu den genannten Unterscheidungsmerkmalen benötigst, findest Du mehr dazu bei unseren Tipps zum Thema Wohnung.
4. Wohnungssuche
Die Suche nach der optimalen Eigentumswohnung beginnst Du am besten im Internet auf Immobilienportalen wie wunschimmo.de, denn dort findest Du das größte Angebot an Immobilien, die zum Verkauf stehen. Die Webportale mit Ihren Suchfunktionen bieten Dir die Möglichkeit, Dich schnell und umfassend über die Angebotslage zu informieren und gestalten die Kontaktaufnahme zum Verkäufer schnell und komfortabel.
Weitere Suchmöglichkeiten:
- Du kannst Dich direkt bei der Kommune, Gemeinde oder Stadt nach aktuellen Wohnungsangeboten erkundigen.
- Bitte Deine Bekannten, ebenfalls nach einer passenden Eigentumswohnung für Dich Ausschau zu halten und streue Deinen Wohnungswunsch im Freundeskreis. Auch Verwandte oder Arbeitskollegen sollten Bescheid wissen, denn auch sie sind Anlaufstellen, über die eine Vermittlung erfolgen könnte.
- Sieh die Annoncen in den Immobilienteilen von Tageszeitungen und regionaler Presse gründlich durch. Wenn Du hier fündig wirst, solltest Du möglichst schnell reagieren und über die angegebenen Kontaktdaten in der Anzeige Verbindung mit dem Wohnungsverkäufer aufnehmen, bevor ein anderer Interessent den Zuschlag erhält.
- Nimm Dir Zeit, um bei Banken oder Versicherungen in die Schaufenster zu sehen, denn viele von ihnen präsentieren dort ebenfalls Immobilieninserate.
- Du kannst für die gezielte Wohnungssuche auch einen Immobilienmakler beauftragen. Dies empfiehlt sich vor allem dann, wenn sich Deine Wunschwohnung in einer der begehrten Top-Lage befinden und hochwertig ausgestattet sein soll. Kalkuliere in diesem Fall die Kosten für die Provision mit ein, die der Makler für seine Dienste verlangen wird.
Wenn Du fündig geworden bist und über ein Immobilienportal, per E-Mail oder telefonisch Kontakt mit dem Anbieter aufgenommen hast, folgt als Nächstes der vereinbarte Besichtigungstermin.
Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen in Großstädten wie München.
5. Wohnungsbesichtigung
Bei der ersten Besichtigung der Eigentumswohnung steht die Überprüfung der zuvor aufgeführten Punkte wie Lage und Umfeld, Größe, Schnitt und Wohnungsausstattung an: Du erhältst beim Rundgang durch die Wohnung und das Haus die Gelegenheit, Deine Vorstellungen mit der Realität vor Ort abzugleichen und auch die Gegend näher zu inspizieren.
Vor dem Kaufvertrag und der Schlüsselübergabe ist es zunächst ganz wichtig, die Eigentumswohnung ausgiebig zu besichtigen.
Zur Vorbereitung auf diesen bedeutsamen Termin solltest Du das Exposé der Wohnung durchgehen und eine Liste derjenigen Detailinformationen anfertigen, die Dir noch fehlen oder wo noch zusätzlicher Klärungsbedarf besteht, damit Du den Verkäufer beim Besichtigungstermin gezielt darauf ansprechen kannst. Es gibt einige wichtige Faktoren, die Du bei der Wohnungsbesichtigung in jedem Fall beachten musst. Generell gilt: Eile mit Weile, Sorgfalt und Gründlichkeit bei der Kontrolle zahlen sich im Nachhinein für Dich aus.
Du solltest kontrollieren oder beim Vorbesitzer erfragen,
- ob Mängel an der Bausubstanz vorliegen. Offensichtliche Schäden wie etwa Risse in den Mauern oder Feuchtigkeit und Schimmel wirst Du auch als Laie entdecken. Um jedoch versteckte Mängel ausfindig zu machen, solltest Du die Beratung durch einen Fachmann in Anspruch nehmen und die Wohnungsbesichtigung am besten in Begleitung eines Bausachverständigen vornehmen, denn der Vorbesitzer wird einen nicht sichtbaren Mangel normalerweise nicht aus freien Stücken offenbaren.
- wie hoch die fälligen Nebenkosten in der Regel sind. Die Einsicht in die letzte Betriebskostenabrechnung verschafft Dir einen Eindruck von der Höhe der anstehenden Kosten.
- welche gemeinschaftlichen Kosten zu erwarten sind. Wenn etwa Reparaturen am Gemeinschaftseigentum anstehen und dadurch Kosten auf die Eigentümergemeinschaft zukommen, war dies mit Sicherheit Thema der letzten Eigentümerversammlungen und wurde in den Protokollen festgehalten. Bitte darum, diese Aufzeichnungen ansehen zu dürfen, damit nach dem Kauf kein böses Erwachen erfolgt.
- welche Energiebilanz das Haus vorzuweisen hat. Aufschluss über die energetische Bewertung des Hauses gibt Dir der Energieausweis, der gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) seit dem 1. Mai 2014 verpflichtend vorliegen muss.
- ob der vom bisherigen Eigentümer angesetzte Kaufpreis den Tatsachen entsprechend gerechtfertigt ist. Wenn Du in die Preisverhandlung einsteigst, kannst Du Dich auf vorhandene Mängel berufen und diese zur Argumentation anführen, um den Preis zu drücken.
Falls sich die Möglichkeit ergibt, solltest Du vorab oder im Anschluss Kontakt zu den weiteren Parteien im Haus aufnehmen und das Gespräch mit den anderen Bewohnern suchen, um die gesammelten Eindrücke abzurunden. So bekommst Du einerseits die Chance, Erkundungen über eventuelle Stolperfallen einzuziehen, andererseits bietet sich Dir eine erste Gelegenheit, Dich vorzustellen und Dich mit Deinen künftigen Nachbarn bekannt zu machen.
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