Inhaltsverzeichnis
- Dein Grundstück — wie findest Du das Passende?
- Rechte am Grundstück erwerben — welche Alternativen hast Du?
- Kaufvertrag — was musst Du beachten?
- Auswahl des Grundstücks — was solltest Du berücksichtigen?
- Grundstücksgröße — welche ist die Richtige für Dich?
- Bauvorschriften und Bebauungsplan — was sind die wichtigsten Inhalte?
- Weiterführende Links
1. Dein Grundstück — wie findest Du das Passende?
Auf wunschimmo.de findest Du eine große Auswahl an Grundstücken. Prinzipiell lässt sich zwischen verschiedenen Grundstücksarten differenzieren. An erster Stelle ist hier das Bauland zu nennen.
Darüber hinaus gibt es selbstverständlich auch noch Grundstücksarten beziehungsweise Flächen, die anderweitig genutzt werden, etwa Gartengrundstücke, land- und forstwirtschaftliche Flächen oder Wassergrundstücke.
Höchstwahrscheinlich suchst Du aber ein Grundstück, weil Du einen Bauplatz für Dein zukünftiges Eigenheim benötigst. Daher konzentrieren wir uns im Folgenden auf die Aspekte, die im Zusammenhang mit dieser Grundstücksart und Deinem Bauvorhaben für Dich von Bedeutung sind.
Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, sucht oft zunächst das passende Grundstück.
Wenn Du ein Grundstück erwerben möchtest, um darauf ein Haus zu Wohnzwecken zu bauen, stehst Du bei der Wahl des passenden Bauplatzes zunächst einmal vor der Entscheidung, ob Du ein Baugrundstück in einem Neubaugebiet kaufen möchtest oder ob du nach einer Baulücke in einem gewachsenen Wohnviertel suchst.
Grundstücke werden oft unmittelbar von Kommunen oder bei Neubaugebieten auch von Baulandentwicklungsgesellschaften angeboten. Bei einem Großteil der Angebote, sei es die Präsentation einzelner Grundstücke oder ganzer Baugebiete, kannst Du direkt die Homepage des jeweiligen Anbieters aufsuchen und Dir dort die benötigten ausführlichen Informationen über die Bauplätze und die wichtigsten baurechtlichen Daten verschaffen, auch stehen Dir oftmals interaktive Karten für die Grundstückswahl zur Verfügung. Wenn Du so Dein Wunschgrundstück gefunden hast, ist die Kontaktaufnahme schnell und unkompliziert möglich.
2. Rechte am Grundstück erwerben — welche Alternativen hast Du?
Um bestimmte Rechte an einem Grundstück zu erwerben, beispielsweise das Recht, Gebäude darauf zu erbauen, hast Du grundsätzlich drei verschiedene Möglichkeiten.
Du kannst
- ein Grundstück kaufen und somit Eigentümer werden;
- ein Grundstück pachten, wobei Du bei dieser Alternative nicht das Recht erwirbst, auf dem gepachteten Grundstück ein Bauwerk zu errichten, so dass die Pacht vor allem bei Gartengrundstücken oder in der Land- und Forstwirtschaft eine Rolle spielt;
- das Erbbaurecht für ein Grundstück erwerben, was bedeutet, dass Du in diesem Fall gegen die Zahlung des sogenannten Erbbauzinses an den Grundstückseigentümer das Recht erhältst, auf dem Grundstück Bauwerke zu errichten.
Wenn Du also bauen möchtest, kommen für Dich nur der Grundstückskauf oder der Erwerb des Erbbaurechts an einem Baugrundstück in Frage.
Vielleicht stehst Du aber vor der grundsätzlichen Überlegung, ob Du es Dir überhaupt leisten kannst, ein Grundstück zu erwerben, vor allem vor dem Hintergrund, dass Du ja nach dem Kauf auch noch die Kosten für den Bau Deines Eigenheims stemmen musst. Du solltest bei Deiner Gesamtkalkulation den Preis für das Baugrundstück nicht unterschätzen — es kann vorkommen, dass Du nahezu die Hälfte der Kosten für Dein Bauprojekt für den Grundstückserwerb aufwenden musst. Wenn Dein verfügbares Einkommen nicht allzu hoch ist, bietet sich als Alternativlösung der Erwerb des Erbbaurechts an einem Baugrundstück an. Erbbaurechtsverträge sind sehr langlebig, sie haben in der Regel eine Laufzeit zwischen 75 und 99 Jahren. Rechtlich geregelt wird das Erbbaurecht durch das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).
Ob es allerdings für Dich lohnenswert ist, anstelle des Grundstückskaufs einen Erbbaurechtsvertrag abzuschließen, musst Du selbst entscheiden: Bedenke aber, dass die Zinsen für Baugeld momentan außerordentlich niedrig sind, so dass fraglich ist, ob sich im Endeffekt die monatlichen Erbbauzinsen nicht auf nahezu gleichem Niveau bewegen werden wie die Zinsraten, die Du zahlen müsstest, wenn Du für den Kauf einen Kredit aufnimmst.
3. Kaufvertrag — was musst Du beachten?
Wenn Du Dein Wunschgrundstück entdeckt und die Kaufentscheidung getroffen hast, folgt natürlich als Nächstes der Grundstückskauf. Für den Kauf eines Grundstücks ist in Deutschland die Beurkundung durch einen Notar verpflichtend vorgeschrieben. Das Honorar des Notars hat dabei in der Regel der Erwerber zu zahlen, dafür darf der Käufer aber auch die ausstellende Person wählen.
Wenn Du Dein Grundstück von einer Kommune erwirbst, hat diese häufig bereits einen Notar mit der Ausarbeitung des Kaufvertrags beauftragt. Da Notare grundsätzlich zur Neutralität verpflichtet sind, kannst Du ohne Bedenken den Vertrag von diesem Notar beurkunden lassen.
Beim Kaufvertrag solltest Du auf Folgendes achten:
- Stelle sicher, dass Dir der Kaufvertrag rechtzeitig vorgelegt wird, damit Du Gelegenheit zur Prüfung des Vertrags hast. Mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin solltest Du das Dokument zur Voransicht erhalten haben.
- Achte darauf, dass im Kaufvertrag präzise festgehalten ist, bis zu welchem Termin der Kaufpreis auf welchem Konto eingegangen sein muss.
- Falls der Verkäufer Deines Grundstücks eine Kommune ist, musst Du keine Auflassungsvormerkung eintragen lassen und kannst so Kosten sparen, denn die Kommune ist de facto insolvenzfest.
4. Auswahl des Grundstücks — was solltest Du berücksichtigen?
Mit dem Erwerb Deines Wunschgrundstücks gehst Du eine dauerhafte Beziehung ein — nicht nur mit dem Grundstück und Deinem Traumhaus, das Du darauf errichten möchtest, sondern auch mit der Lage und mit dem Umfeld.
Behalte also stets im Hinterkopf, dass Du mit dem Kauf Deines Baugrundstücks wahrscheinlich eine Entscheidung fürs Leben, zumindest aber für die nächsten Jahre triffst. Damit Du auf Dauer mit Deiner Wahl zufrieden bist, solltest Du Dich bei der Suche nach dem passenden Grundstück also über folgende Punkte informieren:
- Erreichbarkeit Deines Arbeitsplatzes
- Verkehrsanbindung und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
- Distanz zu Kindergärten und Schulen
- Einkaufsmöglichkeiten
- Entfernung zu Naherholungsgebieten und naturnahes Umfeld
- Lärmquellen (größere Straßen / Autobahnen, Fluglärm)
Auch die Frage, ob Dein späterer Garten genug Platz für Deine Kinder bietet, solltest Du Dir beantworten.
5. Grundstücksgröße — welche ist die Richtige für Dich?
Welche Größe die angebotenen Baugrundstücke haben, hängt unter anderem davon ab, für welchen Haustyp der Bauplatz gedacht ist, es existieren hier deutliche Unterschiede.
Bei Reihenhäusern hat sich eine Grundstücksgröße von ungefähr 250 Quadratmetern etabliert, für Doppelhaushälften bewegt sich der Größe des Bauplatzes um die 350 Quadratmeter. Für freistehende Einfamilienhäuser ist in den letzten Jahren — insbesondere in Metropolregionen — eine Grundstücksgröße zwischen 450 und 500 Quadratmetern üblich geworden.
Letzten Endes kannst freilich nur Du selbst entscheiden, welches Grundstück die optimale Größe für Dich hat und daher am besten zu Dir passt.
Wir haben aber hier ein paar Tipps für Dich, die Dir die Entscheidung möglicherweise etwas einfacher machen:
- Die gewichtigsten Kriterien sind selbstverständlich der Kaufpreis und in Verbindung damit das Budget, welches Dir für den Erwerb zur Verfügung steht. Üblicherweise setzt der Verkäufer einen Quadratmeterpreis fest. Die Orientierungsgröße für diesen Preis ist der ortsübliche Bodenrichtwert. In Abhängigkeit von der Nachfrage am Markt variiert dieser Richtwert innerhalb Deutschlands aber sehr stark: So beträgt der Bodenrichtwert in ländlichen Gegenden zum Teil deutlich weniger als 30 € pro Quadratmeter, während in gefragten Lagen der Bodenrichtwert die 600 € durchaus überschreiten kann.
- Neben dem Preis spielt natürlich auch die Form des Grundstücks eine Rolle, denn es muss ja auch schlussendlich möglich sein, Dein Traumhaus, genau so wie Du es geplant hast, darauf zu bauen.
- Vergiss außerdem nicht, dass Dein Grundstück vermutlich in Zukunft den Mittelpunkt Deines Lebens darstellen wird. Vor diesem Hintergrund ist ein weitläufiger Garten zwar sehr reizvoll, ein großes Gartengrundstück verlangt aber auch viel Pflege und setzt ein gewisses Maß an Zeit voraus.
6. Bauvorschriften und Bebauungsplan — was sind die wichtigsten Inhalte?
Du darfst auf Deinem Grundstück nicht einfach so nach Belieben bauen, denn es existieren Bauvorschriften, an die Du Dich halten musst. Damit Du Dich bei der Wahl des geeigneten Bauplatzes für Dein Traumhaus richtig entscheidest, solltest Du zumindest eine der relevantesten dieser Vorschriften kennen, nämlich den Bebauungsplan. Dieser Plan regelt unter anderem
- die Art (Haustyp),
- die Größe,
- die Höhe
der Gebäude, die auf den Grundstücken eines bestimmten Gebietes errichtet werden dürfen. In Deutschland ist die Aufstellung von Bebauungsplänen im Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich verankert. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) beschreibt wiederum die formalen Inhalte eines Bebauungsplans und definiert zum Beispiel die Einteilung in Bauflächen, die besondere Art sowie das Maß der baulichen Nutzung.
Informiere Dich bereits vor dem Grundstückskauf über den Bebauungsplan, der für das Gebiet gilt und beschäftige Dich ausführlich mit den darin enthaltenen baurechtlichen Vorgaben.
Da die Pläne von der jeweiligen Kommune aufgestellt werden, stellen im Normalfall die Kommunalverwaltungen die Bebauungspläne zur Einsicht bereit. Inzwischen kannst Du die Pläne in vielen Fällen auch in digitaler Form online gründlich studieren.
Hinweis:
Der Bebauungsplan besteht aus einem Kartenteil und einem Textteil. Beide enthalten wichtige Vorschriften für Dein Grundstück.
Dein Architekt oder ggf. auch Dein Hausberater kennen sich mit Bebauungsplänen aus und können Dich beraten.
Wenn Du planst, ein Fertighaus erbauen zu lassen, solltest Du unbedingt von Deinem Hausbauberater oder günstigenfalls von einem Architekten überprüfen lassen, ob der Bau eines Fertighauses auf dem Grundstück, das Du dafür erwerben möchtest, überhaupt zulässig ist. So riskierst Du nicht, dass Dein Traum an den Umständen scheitert.
Du solltest auf keinen Fall Deine Unterschrift unter einen Hausvertrag setzen, solange nicht klar ist, ob Dein geplantes Bauvorhaben tatsächlich in die Tat umgesetzt werden kann.
Ebenso möchten wir Dir explizit davon abraten, einen solchen Vertrag vor dem Erwerb oder der verbindlichen Reservierung des gewünschten Grundstücks zu unterschreiben.
Damit Dir bei der Besprechung mit Deinem Fachberater die relevanten Grundbegriffe geläufig sind und Du seine Empfehlungen nachvollziehen kannst, findest Du im Folgenden die wichtigsten Begriffe und Inhalte eines Bebauungsplans erklärt.
Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl (GRZ) definiert, wie groß der überbaute Anteil eines Grundstücks prozentual sein darf. Dies lässt sich an einem Beispiel verdeutlichen: Wenn die Größe eines Bauplatzes 450 Quadratmeter beträgt und der Bebauungsplan eine GRZ mit dem Wert 0,3 vorgibt, darf man nur auf 135 Quadratmetern Gebäude errichten.
In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) findest Du ausführliche Informationen und die detaillierten Regelungen.
Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt Auskunft darüber, wie viele Quadratmeter an Geschossfläche auf jeden Quadratmeter Grundstücksfläche kommen dürfen.
Exemplarisch: Eine GFZ von 0,6 besagt, dass auf einem Grundstück von 450 Quadratmetern maximal 270 Quadratmeter Wohnfläche erbaut werden dürfen.
Die Verteilung der Geschossflächen — ob in die Höhe oder in die Breite — ist damit einstweilen nicht berührt, denn in die Berechnung der Geschossflächenzahl fließen die Flächen sämtlicher Vollgeschosse mit ein, während die Geschossanzahl wiederum durch andere Vorschriften bestimmt wird.
Überbaubare Grundstücksfläche
Abgesehen von der Grundflächenzahl und unter Umständen der Geschossflächenzahl ist im Bebauungsplan regelmäßig auch die überbaubare Grundstücksfläche, das sogenannte Baufenster, festgelegt.
Die überbaubare Grundstücksfläche kannst Du dem Kartenteil des Bebauungsplans entnehmen. Die Grenzen des Baufensters werden in den Karten für gewöhnlich durch eine rot gestrichelte Baulinie oder durch eine blau gestrichelte Baugrenze bezeichnet.
Die Baugrenze grenzt, wie ihr Name schon sagt, lediglich das Baufenster ein. Demgegenüber stellt die Baulinie eine verpflichtende Vorschrift dar, die besagt, dass auf dieser Linie tatsächlich gebaut werden muss.
Du musst allerdings hierbei beachten, dass in den Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer Abstandsflächenregelungen vorgeschrieben sind, die Du zusätzlich und vorrangig zur Festsetzung des Baufensters einhalten musst.
Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen können Nebengebäude wie etwa Garagen gestattet werden, es sei denn, der Bebauungsplan sieht etwas anderes vor (§ 23 Abs. 5 BauNVO).
Dachform und Dachneigung
Häufig sind im Bebauungsplan auch die erlaubten Dachformen und die zulässigen Neigungsgrade der Dächer geregelt. Die Angabe »SD 25°-40°« gestattet beispielsweise die Errichtung von Häusern mit Satteldach und einer Neigung von 25 bis 40 Grad. Mitunter enthält der Textteil des Bebauungsplans auch Vorgaben zu weiteren Aspekten, die das Hausdach betreffen, wie etwa die Begrünung des Daches oder die Dachziegelfarbe.
Firsthöhe und Traufhöhe
Viele Bebauungspläne schreiben die maximale Firsthöhe und/oder die maximale Traufhöhe der Gebäude vor. Die Angabe für die Firsthöhe bezieht sich auf die Höhe zwischen der Geländeoberfläche und dem Dachfirst, also der oberen, meist waagrecht verlaufenden Schnittkante zweier Dachflächen. Unter der Traufhöhe versteht man dagegen die Höhe zwischen der Geländeoberfläche und dem sogenannten Traufpunkt, wobei der Traufpunkt den Schnittpunkt zwischen der senkrechten Außenfläche des Hauses und der äußersten Schicht seines Daches bildet.
Allgemeine Hinweise zum Bebauungsplan
Der Textteil des Bebauungsplans kann zusätzliche Regelungen beinhalten, die zum Beispiel das Errichten von Nebengebäuden oder das Bepflanzen des Grundstücks zum Gegenstand haben. Lies Dir daher auch die Textabschnitte sorgfältig durch, damit Dir hier nichts entgeht. Wende Dich an das örtliche Bauamt oder suche einen Architekten zur Beratung auf, falls Du weitere Detailinformationen benötigst oder noch konkrete Nachfragen hast.
Wenn Du in einzelnen Punkten die Bestimmungen des Bebauungsplans nicht einhalten möchtest, solltest Du unter allen Umständen zuvor beim zuständigen Bauamt respektive der zuständigen Bauaufsichtsbehörde abklären, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass die Bauaufsicht ihr Einverständnis dazu gibt. Im Zweifelsfall ist das Stellen einer Bauvoranfrage ratsam. Die Anträge für die Abweichungen bzw. Befreiungen müssen gemeinsam mit den Bauvorlagen gestellt werden, die Dein Architekt für Dich zusammengestellt hat.
- 5 Sterne:
- 4 Sterne:
- 3 Sterne:
- 2 Sterne:
- 1 Stern:
Kommentare:
Birgit Otten ()
Sehr verständlich erklärte Begriffe. Danke.
Hayel Haj issa ()
Ich suche Grundstück zu kaufen
Michael ()
Vielen Dank für diese ausführlichen Informationen. Das wird mir bei der Suche nach meinem Wunschgrundstück sicher helfen.
