Neubaugebiete
in Deutschland

Die Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (kurz GRZ) gibt an, wie viel Prozent eines Grundstücks überbaut werden dürfen. Hat man z. B. einen Bauplatz mit einer Größe von 500 Quadratmetern und der Bebauungsplan gibt eine GRZ von 0,3 vor, dürfen auf lediglich 150 Quadratmetern Gebäude errichtet werden. Weitere Informationen finden sich in der Baunutzungsverordnung.
 

Die Geschossflächenzahl

Über die Geschossflächenzahl (kurz GFZ) wird definiert, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
Beispiel: Die GFZ mit dem Wert 0,6 bedeutet, dass auf einem Grundstück mit 500 Quadratmetern maximal 300 Quadratmeter Wohnfläche errichtet werden dürfen. Dabei bleibt zunächst offen, wie sich die Geschossflächen verteilen, ob also in die Höhe oder in die Breite gebaut wird, da die Quadratmeter aller Vollgeschosse in die Berechnung der GFZ mit einfließen und die Anzahl der Geschosse durch andere Vorschriften geregelt wird.
 

Überbaubare Grundstücksfläche

Neben der GRZ und evtl. der GFZ schreibt der Bebauungsplan in der Regel auch ein Baufenster (überbaubare Grundstücksfläche) fest. Das Baufenster ist üblicherweise durch eine Baulinie (rot gestrichelt) oder eine Baugrenze (blau gestrichelt) begrenzt. Die Baulinie schreibt vor, dass auf ihr gebaut werden muss, wohingegen die Baugrenze nur das Baufenster eingrenzt. Die überbaubare Grundstücksfläche kann dem Kartenteil des Bebauungsplans entnommen werden. Wenn der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebengebäude wie Garagen zugelassen werden (§ 23 Abs. 5 BauNVO). Beachte bitte, dass die Abstandsflächenregelung nach den Bauordnungen der Bundesländer eine weitere Festsetzung ist, die zusätzlich eingehalten werden muss (z.B. drei Meter Abstand des Wohnhauses zur Grundstücksgrenze, auch wenn das Baufenster bis zur Grenze geht).
 

Dachform und Dachneigung

Im Bebauungsplan ist oftmals auch festgelegt, welche Dachformen im Neubaugebiet zulässig sind und wie diese geneigt sein dürfen. Die Vorgabe »SD 25°-40°« gibt zum Beispiel an, dass Häuser mit Satteldächern mit einer Neigung von 25 bis 40 Grad errichtet werden dürfen. Teilweise werden im Textteil des Bebauungsplans auch Vorgaben zur Farbe der Dachziegel oder zur Dachbegrünung gemacht.
 

Traufhöhe und Firsthöhe

In vielen Bebauungsplänen ist die maximale Traufhöhe und/oder die maximale Firsthöhe festgesetzt. Die Traufhöhe bezeichnet dabei die Höhe zwischen dem Traufpunkt (Schnittpunkt zwischen der senkrechten Außenfläche und der Dachhaut) und der Geländeoberfläche. Als Dachfirst bezeichnet man die obere Schnittkante von zwei Dachflächen, welche meist waagerecht verläuft. Die maximale Firsthöhe ist damit die Höhe zwischen der Geländeoberfläche und dem Dachfirst.
 

Allgemeine Hinweise zum Bebauungsplan

Du solltest auch immer aufmerksam den Textteil des Bebauungsplans lesen. Dieser kann nämlich noch weitere Regelungen enthalten, wie z. B. Angaben zur Bepflanzung des Grundstücks oder zur Errichtung von Nebengebäuden, wie Gartenhütten. Zu Detailfragen steht üblicherweise das örtliche Bauaumt zur Verfügung, auch ein Architekt kann ausführlich beraten.

Möchtest Du in einzelnen Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweichen, so solltest Du auf jeden Fall im Vorfeld mit dem zuständigen Bauamt bzw. der zuständigen Bauaufsichtsbehörde klären, ob eine Zustimmung seitens der Bauaufsicht realistisch ist. Ggf. sollte man eine Bauvoranfrage stellen. Die Ausnahmen bzw. Befreiungen müssen mit den Bauvorlagen beantragt werden, die Dein Architekt für Dich zusammenstellt.