Immobilien-Prüfung schützt beim Kauf einer Bestandsimmobilie
Bestandsimmobilien sind die Alternative zum klassischen Hausbau. Doch vor dem Kauf sollte ein Immobiliengutachter immer eine Immobilien-Prüfung durchführen.
Bestandsimmobilien sind begehrt wie nie. Um durchschnittlich zehn Prozent ist der Absatz gebrauchter Ein- und Zweifamilienhäuser im vergangenen Jahr gestiegen. Es gibt mehrere Gründe, warum gerade jetzt der Markt für Bestandsimmobilien „aus zweiter Hand“ einen Boom verzeichnet: Die Zinsen für Immobilienkredite sind auf ein Rekordniveau gesunken. Man kommt so günstig wie nie an fremdes Geld für den Immobilienkauf. Sparbücher und Tagesgeldkonten sind derzeit keine attraktive Geldanlage, da die aktuellen Zinssätze nah der Null liegen. Wird die Immobilienfinanzierung geschickt aufgebaut, lässt sich die monatliche Belastung durch den Kauf und Erhalt der Bestandsimmobilie unter den Kosten für die ortsübliche Nettokaltmiete drücken, wodurch effektiv man nicht nur Geld spart, sondern auch konsequent Vermögen aufbaut. Der Kauf einer Bestandsimmobilie ist günstiger als der Kauf einer Neuimmobilie in der gleichen Lage.
Aller Euphorie zum Trotz: Auf das Fachwissen eines qualifizierten Immobiliengutachters sollte man auch beim Kauf einer gebrauchten Bestandsimmobilie zurückgreifen. Denn der Immobiliengutachter kann Ihnen die wichtigsten Fragen beim Immobilienkauf beantworten:
- Welche Mängel oder Schäden liegen vor?
- Liegt die Bestandsimmobilie in einer schlechten Lage?
- Besteht ein Wohnrecht, Wegerecht oder Leitungsrecht?
- Wie nachhaltig ist die Bestandsimmobilie?
Mängel und Schäden bei Bestandsimmobilien sind unvermeidbar
Als Käufer kann man nicht sicher sein, ob die Bestandsimmobilie „aus zweiter Hand“ wirklich das wert ist, was man bereit ist zu zahlen. Wenn der Sanierungsbedarf falsch eingeschätzt oder gar übersehen wird, können die Kosten aus dem Ruder laufen. Aus dem gut geplanten Vermögensaufbau wird schnell ein Minusgeschäft
Der Immobiliengutachter erkundigt sich bei der Vor-Ort-Besichtigung insbesondere über den Zustand der Bestandsimmobilie. Dabei achtet er auf mit dem bloßen Auge erkennbare Merkmale. Der potentielle Käufer erfährt durch einen Gutachter unter anderem:
- ob die Wärmedämmung intakt ist
- ob Risse an den Wände Hinweise auf ernsthafte Schäden liefern
- ob feuchte Stellen und Schimmel ein Problem für die Bestandsimmobilie darstellen
- ob die Isolierung durch Fenster und Türen auf dem neuesten Stand ist
- welche Mängel und Schäden einen wertmindernden Einfluss auf die Bestandsimmobilie haben
Natürlich will man als Käufer auch wissen, wie sich die Mängel beseitigen lassen und mit welchen Kosten zu rechnen sind. Der Immobiliengutachter führt eine abschlägige Schätzung der Kosten durch, die auf Basis von aktuellen Marktpreisen beruht. Die vom Immobiliengutachter ermittelten Beseitigungskosten der Schäden lassen sich dann in die Gesamtkalkulation mit einbeziehen.
Gute Lage, schlechte Lage? Der Immobiliengutachter weiß es
Für viele Käufer ist es wichtig zu wissen, dass sie ihr Geld in eine Bestandsimmobilie in einer guten Lage investieren. Doch woher weiß man, ob das Bauchgefühl auch zutrifft? Der Immobiliengutachter schafft hierbei Klarheit. Er schaut sich die Bodenrichtwerte an, die auf bereits erzielte Kaufpreise in der Region beruhen. Diese Bodenrichtwerte stammen von Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüssen. Je höher der Bodenrichtwert ist, umso höher ist der Preis für eine Bestandsimmobilie.
Kaufentscheidung durch eine Immobilien-Prüfung untermauern
Wenn die Immobilien-Prüfung durch den Immobiliengutachter als schriftliches Ergebnis vorliegt, hat man als Käufer eine Grundlage für eine Kaufentscheidung. Die Fakten, die der Immobiliengutachter für Sie zusammengetragen hat, helfen Ihnen dabei Zweifel aus dem Weg zu räumen oder Risiken vor Augen zu führen. Sie müssen allerdings wissen, dass es die perfekte Bestandsimmobilie nur äußerst selten gibt. Man findet bei Bestandsimmobilien immer kleine Makel, die in Kauf genommen werden müssen. Deshalb ist es besser, vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie zu wissen, welche Risiken wirklich auf einen zukommen, als erst nach dem Kauf davon zu erfahren.
Warum eingetragene Rechte den Kaufpreis belasten
Zustand und Lage einer Bestandsimmobilie sind zwei wichtige Faktoren, die den Wert einer Bestandsimmobilie bestimmen. Einen weiteren nicht minder wichtigen Einfluss bilden eventuell vorhandene Rechte, die im Zusammenhang mit der Bestandsimmobilie stehen. Diese sogenannten Rechte und Lasten werden in Abteilung II des Grundbuchs festgehalten. Sie liefern Aufschlüsse darüber, ob eine andere Person oder Institution Ansprüche auf dem Grundstück innehat. Man unterscheidet zwischen einem Nießbrauchrecht, Wegerecht und einem Leitungsrecht.
Besteht ein Nießbrauchrecht (umgangssprachlich auch als Wohnrecht bekannt), hat eine festgelegte Person das Recht in der Bestandsimmobilie lebenslang zu wohnen. Als Käufer einer Bestandsimmobilie bedeutet dies, dass es zu keinem Zeitpunkt möglich ist, Eigengebrauch zu beanspruchen. Manche Grundstücke muss man sogar mit seinen Nachbarn teilen, weil sie ansonsten keinen Zugang zu ihrem eigenen Grundstück haben. Dieser Sachverhalt ist als Wegerecht im Grundbuch eingetragen. Gerade auf freistehenden und großflächigen Grundstücken kann es vorkommen, dass überirdische Leitungen das Grundstück überqueren müssen. Das Interesse ein solches Grundstück zu kaufen, ist gewiss begrenzt. Ein solches Leitungsrecht
Durch die im Grundbuch eingetragenen Rechte kann ein erheblicher Wertverlust entstehen. Allerdings kann es auch sein, dass auf Grundlage dieser Rechte auch Entgelte bzw. Renten fällig werden. Diese Einnahmen werden bei der Immobilienbewertung berücksichtigt und können den Wertverlust abfedern.
Es empfiehlt sich ein Blick in das Grundbuch, bevor Sie den Immobiliengutachter beauftragen. Denn nur wenn Rechte und Lasten im Grundbuch tatsächlich vorhanden sind, ist ein Werteinfluss möglich.
Nachhaltigkeit: lieber heute schon an morgen denken
Alle bislang geschilderten Faktoren haben etwas mit dem aktuellen tatsächlichen Wert einer Bestandsimmobilie zu tun. Sie weisen aber nur bedingt auf zukünftige wertbeeinflussende Veränderungen hin. Gibt es eine Möglichkeit, die Nachhaltigkeit einer Bestandsimmobilie zu prüfen? Eine Nachhaltigkeitsprüfung wird bislang nur bei Sprengnetter24 angeboten. Sie umfasst drei wichtige äußere Einflüsse:
- Ökonomie: Die Instandhaltung einer Bestandsimmobilie kostet Geld. Bei einer Nachhaltigkeitsprüfung wird ermittelt, ob sich diese Kosten im Vergleich zu anderen Immobilie in Grenzen halten oder ob diese überdurchschnittlich hoch sein werden.
- Umwelt und Energiesparen: Der Gesetzgeber erhöht die Ansprüche an die Energieeffizienz einer Bestandsimmobilie. Erst 2014 kam eine Anpassung der EnEV 2014 in Kraft. Dadurch gelten viele Bestandsimmobilien als nicht mehr so energieeffizient wie noch 2009. Er zwingt damit jeden Eigentümer dazu, in energiesparende Maßnahmen und erneuerbaren Energiequellen zu investieren. Wie fit die Bestandsimmobilie nun hinsichtlich der Ökologie ist, wird vom Immobiliengutachter überprüft.
- Soziologie: Ohne Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr und einen barrierefreien Zugang zur Bestandsimmobilie kann eine Bestandsimmobilie im Alter zur Last werden. Der Immobiliengutachter untersucht alle äußeren Einflüsse, die sich mit der Entwicklung beschäftigen.
Eine umfassende Bewertung der genannten Dimensionen wirft ein völlig neues Bild auf die Immobilie. Wenn sich herausstellt, dass die Bestandsimmobilie beim Thema Nachhaltigkeit schwächelt ist Vorsicht geboten, selbst wenn die Lage der Bestandsimmobilie als optimal eingeschätzt wird.
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