Hausgeld auf Mieter umlegen: Ein Leitfaden für Vermieter
Die Wohnungsvermietung bringt für Eigentümer nicht nur die Verantwortung für die Bereitstellung eines sicheren Wohnraums mit sich, sondern auch die Herausforderung, die entstehenden Kosten fair und transparent zu verteilen. Ein wesentlicher Bestandteil dieser Kosten ist das sogenannte Hausgeld. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Vermieter das Hausgeld auf Mieter umlegen können und was dabei berücksichtigt werden muss.
Was genau ist Hausgeld?
Das Hausgeld ist eine monatliche Zahlung, die von allen Wohnungseigentümern geleistet werden muss. Sie dient dazu, die gemeinschaftlichen Kosten für das Wohngebäude, in dem sich die eigene Wohnung befindet, zu decken. Es deckt die gemeinschaftlichen Ausgaben wie Reinigungsdienste, Heizung, Wasser, Versicherungen und andere Dienstleistungen ab, die für den ordnungsgemäßen Betrieb eines Wohngebäudes notwendig sind. Eine genaue Kenntnis darüber, welche Posten im Hausgeld enthalten sind und wie diese auf die Mieter umgelegt werden können, ist für Vermieter folglich von entscheidender Bedeutung.
Wie hoch ist das Hausgeld?
Nicht jeder zahlt denselben Betrag an Hausgeld. Die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden auf die Eigentümer aufgeteilt - jedoch nicht zu gleichen Teilen. Um eine gerechte Verteilung der Kosten zu gewährleisten, werden sogenannte Verteilerschlüssel verwendet.Typischerweise dient der Miteigentumsanteil (MEA) als solcher Schlüssel, der in Form eines rechnerischen Bruchteils angegeben wird.
Zum Beispiel bedeutet ein MEA von 150/10.000, dass eine Wohnung einen Anteil von 1,5 % am Gemeinschaftseigentum hat und demnach 1,5 % der WEG-Kosten trägt.
Hausgeld: Diese Kosten lassen sich auf den Mieter umlegen
Die umlagefähigen Betriebskosten, die im Hausgeld enthalten sind, sind gesetzlich festgelegt. Dazu gehören Ausgaben wie Wasserversorgung, Heizung, Reinigungsdienste, Gebäudereinigung, Grünflächenpflege und viele weitere. Diese Kosten können auf die Mieter umgelegt werden und stellen einen wesentlichen Bestandteil des monatlichen Hausgeldes dar. Eine genaue Auflistung aller im Hausgeld enthaltenen Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in §§ 556 f. BGB sowie §§ 1 f. BetrKV festgehalten:
- Entwässerung
- Wasserversorgung
- Zentrale Heizungs- oder Brennstoffversorgungsanlage, gewerbliche Lieferung von Wärme
- Reinigung und Wartung von Etagenheizungen
- Zentrale Warmwasserversorgungsanlage, gewerbliche Lieferung von Warmwasser
- Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
- Betrieb von Aufzügen
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hausmeister
- Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage und/oder Breitbandnetz
- Einrichtung für Wäschepflege
- Sonstige Betriebskosten, die dem Eigentümer durch den Gebrauch des Gebäudes entstehen
Gut zu wissen: Auch die Grundsteuer, obwohl sie nicht explizit im Hausgeld enthalten ist, kann auf die Mieter umgelegt werden.
Nicht umlagefähige Kosten
Nicht alle Kosten können auf die Mieter umgelegt werden. Kosten für bauliche Veränderungen, Reparaturen, Rücklagen für die Instandhaltung und Verwaltungskosten der WEG gehören beispielsweise zu den Ausgaben, die nicht direkt auf Mieter übertragen werden können. Auch Kosten für Vorräte wie Streusalz, Verkehrssicherungen und Straßenbeiträge dürfen dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden. Diese Ausgaben sind nicht direkt mit dem laufenden Betrieb des Gebäudes verbunden, sondern dienen der langfristigen Werterhaltung.
Der Anteil umlagefähiger Kosten im Hausgeld
Der umlagefähige Anteil im Hausgeld variiert je nach Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Durchschnittlich können etwa 60 % der Gesamtkosten auf die Mieter umgelegt werden. Bei größeren Sanierungsprojekten oder erhöhten Rücklagenbildungen kann dieser Anteil allerdings abweichen und sinken, da in diesem Fall meist ein größerer Anteil des Hausgeldes für bauliche Veränderungen genutzt wird.
Voraussetzungen für die Umlage auf den Mieter
Damit Vermieter erfolgreich Teile des Hausgeldes auf ihre Mieter umlegen können, müssen einige wesentliche Voraussetzungen erfüllt sein:
Vereinbarungen im Mietvertrag
Die Grundlage für die Umlage von Betriebskosten auf die Mieter ist die Gestaltung des Mietvertrags. Eine präzise Auflistung aller Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden sollen und nach welchem Verteilerschlüssel dies geschieht, ist unerlässlich. Zudem muss sich hierbei stets an den gesetzlichen Vorgaben orientiert werden. Zugleich sollten individuelle Verhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) berücksichtigt werden.
Stimmiger Verteilerschlüssel
Der Verteilerschlüssel ist ein entscheidender Faktor, um das Hausgeld auf den Mieter umzulegen. Je nach Wohnfläche und Anzahl der Personen kann der Anteil des zu zahlenden Hausgeldes höher oder niedriger angesetzt werden. Damit Unklarheiten und Konflikte zwischen Vermieter und Mieter minimiert werden können, ist ein konsequenter und nachvollziehbarer Schlüssel essenziell. Dieser sollte außerdem klar im Mietvertrag definiert sein.
Stimmt der Verteilerschlüssel nicht mit dem von der WEG bestimmten Verteilerschlüssel überein, kann das Hausgeld auch nicht 1:1 auf den Mieter umgelegt werden. In diesen Situationen ist eine vergleichsweise aufwändige Umrechnung erforderlich.
Rechtzeitige Abrechnungen und Transparenz
Gemäß den gesetzlichen Vorgaben sind Vermieter dazu verpflichtet, die Nebenkostenabrechnungen jährlich zu erstellen und den Mietern zukommen zu lassen. Die Rechnungen sollten transparent und nachvollziehbar gestaltet sein. Klare Aufschlüsselungen der umlagefähigen Kosten, Belege und Erläuterungen zu den Berechnungen schaffen Vertrauen und vermeiden Missverständnisse.
Gesetzliche Rahmenbedingungen beachten
Es ist von grundlegender Bedeutung, die gesetzlichen Regelungen bezüglich der Umlage von Betriebskosten zu kennen und zu befolgen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regeln detailliert, welche Kosten umlagefähig sind und unter welchen Bedingungen diese auf die Mieter umgelegt werden können.
Checkliste: Hausgeld auf Mieter umlegen
Diese Checkliste dient als Orientierungshilfe für Vermieter, um bei der Umlage des Hausgeldes auf die Mieter alle relevanten Schritte zu berücksichtigen und einen transparenten sowie reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.
Vorbereitung der Hausgeldabrechnung
Kenntnis umlagefähiger Anteile des Hausgelds:
- Überprüfen Sie die umlagefähigen Kosten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen und der Betriebskostenverordnung.
Überprüfung des Verteilerschlüssels:
- Klären Sie, welcher Verteilerschlüssel in Ihrem Fall zum Tragen kommt (Wohnfläche, Personenanzahl, etc.).
- Stellen Sie sicher, dass der gewählte Verteilerschlüssel für die Betriebskostenabrechnung an den Mieter angemessen ist und den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
Während der Hausgeldabrechnung
Klare und transparente Abrechnung:
- Stellen Sie eine klare und verständliche Abrechnung der umlagefähigen Kosten für die Mieter zusammen.
- Achten Sie darauf, dass alle relevanten Bestandteile und Berechnungen detailliert aufgeführt sind.
Zeitgerechte Kommunikation:
- Kommunizieren Sie rechtzeitig und transparent mit den Mietern bezüglich der bevorstehenden Hausgeldabrechnung und den umlagefähigen Kosten.
Nach der Hausgeldabrechnung
Abgleich und Dokumentation:
- Vergleichen Sie die abgerechneten Kosten mit den getätigten Ausgaben und dokumentieren Sie sämtliche Berechnungen und Belege.
Feedback und Klärung:
- Stellen Sie sich für Rückfragen der Mieter bezüglich der Hausgeldabrechnung zur Verfügung und klären Sie eventuelle Unklarheiten.
Regelmäßige Überprüfung und Anpassung
Periodische Überprüfung der Abrechnungspraxis:
- Überprüfen Sie regelmäßig Ihre Abrechnungsmethoden und passen Sie diese gegebenenfalls an neue Gesetze oder geänderte Anforderungen an.
Kommunikation von Änderungen:
- Informieren Sie die Mieter rechtzeitig über Änderungen in Bezug auf Hausgeldabrechnungen oder neue umlagefähige Kostenpositionen.
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