Steuern sparen beim Hausverkauf
Die steigenden Immobilienpreise sind verlockend und viele Hausbesitzer denken daran, sich von ihrer Immobilie zu trennen, um einen satten Gewinn einzufahren. Allerdings fallen bei dem Verkauf eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstückes eine Reihe von Kosten an.
So sind die Gebühren für den Makler zu berücksichtigen. Den Löwenanteil der Ausgaben nehmen allerdings Steuern ein. Profitiert der Staat doch bei jedem Verkauf mit. Welche Steuern zu bezahlen sind, hängt in der Regel mit der persönlichen Situation des Eigentümers im Zusammenhang. Viele der Abgaben lassen sich dabei vermeiden!
Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nach den Vorgaben des Einkommensteuergesetzes (EStG) grundsätzlich steuerpflichtig. Dabei spielt vor allen Dingen eine Rolle, wie lange sich die betreffende Immobilie im Eigenbesitz befindet und ob es mehrere Immobilien gibt, welche in kurzer Zeit veräußert werden sollen.
Der Verkauf ist so lange steuerfrei, wie keine Gewinne erwirtschaftet werden. Fällt dagegen ein Gewinn an, muss dieser in der Einkommenssteuererklärung unter “Sonstige Einkünfte” angegeben werden. Die beiden infrage kommenden Steuerarten sind die Gewerbesteuer und die Spekulationssteuer. Die Höhe dieser Abgaben hängt mit den persönlichen Einkommensverhältnissen zusammen. In vielen Fällen können Häuslebesitzer Immobilien steuerfrei verkaufen mithilfe von Küpper&Kollegen.
Was ist die Spekulationssteuer?
Um der Spekulation im Immobilienbereich Grenzen aufzuerlegen, hat der Staat die sogenannte Spekulationssteuer eingeführt. Diese wird dann fällig, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Dann wird davon ausgegangen, dass der Käufer die Immobilie mit der Absicht der Gewinnerzielung erworben hat.
Die Frist gilt nur für Immobilien im Privatverkauf. Wer seine Immobilie selbst bewohnt, kann die Spekulationssteuer umgehen. Bei Gewerbeimmobilien fällt die Spekulationssteuer immer an.
Haus- und Wohnungsverkauf nach Eigennutzung
Wenn eine Immobilie zwei Jahre vor dem Verkauf zu Wohnzwecken genutzt wurde, kann sie auch vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft werden. Dann fällt keine Spekulationssteuer an. Dies gilt auch, wenn die Immobilie von den eigenen Kindern belegt ist, allerdings nur so lange, wie diese Kindergeld beziehen.
Spekulationssteuer im Mehrfamilienhaus
Die Fläche einer selbst genutzten Eigentumswohnung, die im Regelfall Teil eines Mehrfamilienhauses ist, wird beim Verkauf der gesamten Immobilie herausgerechnet.
Die Spekulationssteuer muss nur für die restliche Wohnfläche gezahlt werden. Wird das gesamte Mietshaus fremd genutzt, muss die Spekulationsfrist zwingend eingehalten werden.
Verkauf einer geerbten Immobilie
In diesem Falle beginnt die Frist schon mit dem Datum des Kaufes durch den Erblasser. Als Erbe wird keine Spekulationssteuer fällig, wenn der ursprüngliche Kauf länger als 10 Jahre zurückliegt.
Unbebaute Grundstücke
Grundstücke gelten als unbewohnbar. Daher können sie auch nicht selbst genutzt werden und vor dem Verkauf muss die komplette Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten werden.
Das Arbeitszimmer
In viele Wohneinheiten ist ein Arbeitszimmer integriert. Sofern ein solches bei der Einkommensteuererklärung angegeben wurde, muss für diese Fläche mit der Abgabe der Spekulationssteuer gerechnet werden. Allerdings laufen Anträge der Finanzgerichte Köln und München, die den Umstand anzweifeln, dass ein Arbeitszimmer als eigenständiges Wirtschaftsgut zu gelten hat.
Die Drei-Objekte-Grenze
Für den privaten Verkauf einer Immobilie muss grundsätzlich keine Gewerbesteuer abgeführt werden. Gewerblich genutzte Immobilien dagegen unterliegen immer der Gewerbesteuer.
Wenn allerdings mehr als drei Immobilien privat innerhalb von 5 Jahren veräußert werden, wird das Finanzamt aufmerksam und wertet diesen Vorgang als gewerblichen Grundstückshandel. Dann muss auf den Gewinn sowohl die Gewerbe- als auch die Einkommensteuer abgeführt werden. Bei der Drei-Objekt-Regelung gelten die nebenstehenden Ausnahmen:
- Geerbte Immobilien: Diese zählen nur dann zur Drei-Objekte-Regel, wenn der Erblasser im Immobilienhandel tätig war.
- Ein Grundstück mit mehreren Gebäuden: Befinden sich die Häuser auf einem Grundstück, werden diese Verkäufe nicht als Grundstückshandel gewertet.
- Ehepartner: Die Veräußerungsgeschäfte von Ehepartnern werden einzeln gezählt.
- Zwangsversteigerung: Der Immobilienverkauf wird zur Freigrenze gezählt.
- Mehrfamilienhäuser: Wenn ein Haus in ein Mehrfamilienhaus umgewandelt wird, dann zählt jede Eigentumswohnung als eigenständiges Objekt.
Steuern beim Hausverkauf innerhalb der Familie
Bei Verwandten der direkten Linie wie Ehepartner, Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dies gilt nicht bei einem Verkauf zwischen Geschwistern. Allerdings kann hier ein Freibetrag von 2.500 Euro geltend gemacht werden.
Bildquelle: pixaby
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