Bewertung von Immobilien:
Interview mit Alexander von Gaisberg
Guten Tag Herr von Gaisberg, herzlichen Dank, dass Sie sich heute die Zeit für ein Interview mit uns genommen haben. Sie sind Gründer und Immobilienmakler bei Makler-BW. Wir möchten uns zu einem sehr wichtigen Thema gerne mit Ihnen austauschen- Der Bewertung von Immobilien. Wie gehen Sie und Ihre Immobilienmakler-Kollegen bei der Bewertung von Immobilien denn im Allgemeinen vor?
Alexander von Gaisberg: Vielen lieben Dank, dass Sie mich eingeladen haben.
Die Immobilienbewertung ist tatsächlich einer der wichtigsten und komplexesten Aspekte unserer Arbeit als Makler. Eine präzise und genaue Bewertung ist entscheidend, um dem Verkäufer als auch dem Käufer gleichermaßen eine faire und transparente Grundlage für Preisverhandlungen zu bieten. Wir gehen dabei in mehreren Schritten vor und berücksichtigen eine Vielzahl von verschiedensten Faktoren. Hier gilt es, sehr sorgfältig zu arbeiten.
Können Sie uns diesen Bewertungsprozess im Detail erläutern?
Alexander von Gaisberg: Natürlich, sehr gerne. Der erste Schritt ist die sorgfältige Erfassung aller relevanten Daten zur Immobilie. Dazu gehören grundsätzliche Informationen wie: Lage, die Größe des Grundstücks und der Wohnfläche, das Baujahr sowie der aktuelle Zustand des Gebäudes. Diese grundlegenden Daten sind die Basis jeder Bewertung.
Das klingt logisch und nachvollziehbar. Reicht das schon aus, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen?
Alexander von Gaisberg: Nein, das ist nur der Anfang. Nach der Erfassung der Basis-Daten folgt die Bewertung der Lage und der Umgebung. Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung.
Bei Immobilienmaklern gilt noch immer der alte Spruch: „Die drei aller wichtigsten Kriterien für den Preis sind Lage, Lage und nochmals Lage“
Hier berücksichtigen wir die Mikro und die Marko-Lage der Immobilie. Zur Mikro-Lage zählen dann Aspekte wie die unmittelbare Nachbarschaft, Infrastruktur vor Ort, Verkehrsanbindungen, die Nähe zu Einrichtungen wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln. Die Makro-Lage bezieht sich dann vor allem auf den weiteren regionalen Kontext. Also etwa die wirtschaftliche Situation (z.B. Kaufkraft) der Region, die Attraktivität des Wohnorts und weitere Faktoren.
Es wird dann also ein weitreichendes und umfassendes Bild der Umgebung und der Region erstellt?
Alexander von Gaisberg: Ja, genau richtig. Die Lage hat einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert. Wenn nicht sogar den Wichtigsten. Eine Wohnung in einer begehrten Stadtlage mit bester Infrastruktur wird deutlich höher bewertet als ein vergleichbares Objekt in einer strukturschwachen Region oder Lage. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Marktsituation. Hier analysieren wir die Nachfrage sowie das Angebot nach vergleichbaren Immobilien in der näheren und weiteren Umgebung. Fundierte Marktanalysen helfen uns außerdem, den erzielbaren Preis realistisch einzuschätzen. Hierfür haben Makler im Allgemeinen ein sehr gutes Gespür. Unsere Immobilienmakler in Bietigheim zum Beispiel können hier für deren Region eine sehr präzise Aussage treffen.
Welche Rolle spielen Zustand und Bausubstanz des Gebäudes bei der Bewertung?
Alexander von Gaisberg: Der Zustand der Immobilie ist ebenfalls ein entscheidender und ausschlaggebender Faktor. Hierbei geht es um den baulichen Zustand, also ob es sich um eine sanierte oder renovierungsbedürftige Immobilie handelt.
Aspekte wie die Bausubstanz, Asbest oder sonstige Schadstoffe, die Dämmung, das Dach und Fenster sind hierbei von großer und wichtiger Bedeutung. Zusätzlich berücksichtigen wir die Ausstattung der Immobilie. Hochwertige Materialien, moderne Technik und besondere Ausstattungsmerkmale (Fußbodenheizung oder ein hochwertig gestaltetes Bad) können den Wert einer Immobilie erheblich steigern.
Wie gehen Sie mit besonderen Eigenschaften einer Immobilie um, zum Beispiel einem großen Garten oder einem tollen Swimmingpool?
Alexander von Gaisberg: Solche Besonderheiten fließen natürlich immer auch in die Bewertung des Objekts mit ein. Ein großer Garten, ein Swimmingpool oder ein toller Ausblick sind fast immer wertsteigernd. Besonders in Gegenden, wo solche Ausstattungsmerkmale sehr gefragt sind. Unsere Immobilienmakler für Bietigheim-Bissingen haben mir erst kürzlich wieder bestätigt, dass besonders in dieser Region z.B. Pools groß im Kommen sind.
Es klingt, als ob viele subjektive Faktoren eine entscheidende Rolle spielen. Wie stellen Sie sicher, dass Ihre Bewertung dann überhaupt noch objektiv bleibt? Wie gehen Sie außerdem mit dem Faktor „Emotionen“ um?
Alexander von Gaisberg: Um eine objektive und fundierte Bewertung zu gewährleisten, nutzen wir professionelle und objektive Bewertungsverfahren wie: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei renditeorientierten Immobilien, also Kapitalanlagen, angewandt und berechnet den Wert basierend auf den zu erwartenden Mieteinnahmen. Durch diese standardisierten Methoden können wir subjektive Einflüsse minimieren.
Das Sachwertverfahren wiederum berücksichtigt die Herstellungskosten einer Immobilie abzüglich eines Abschlags für deren Abnutzung.
Beim Vergleichswertverfahren zum Beispiel ziehen wir die Verkaufspreise ähnlicher und vergleichbarer Immobilien in der Region heran.
Sie haben aber natürlich Recht. Bei aller Logik darf man nie vergessen: Immobilien sind ein emotionales und sehr subjektives Thema. Häufig ist da das Bauchgefühl der Entscheidende Faktor für unsere Interessenten.
Wie wichtig ist die Marktkenntnis bei der Immobilienbewertung?
Alexander von Gaisberg: Die Marktkenntnis ist essenziell. Ohne diese geht es nicht. Ein Immobilienmakler muss den lokalen Markt sehr gut kennen und aktuellste Entwicklungen mit einbeziehen können. Die Immobilienmakler Makler-BW beobachten den Markt ständig. Wir führen regelmäßige Schulungen durch und tauschen uns untereinander aus. Dadurch sind wir immer auf dem neuesten und aktuellsten Stand. Nur so können wir unseren Kunden eine fundierte und auch eine verlässliche Bewertung anbieten.
Welche Herausforderungen sehen Sie bei der aktuellen Marktlage für die Immobilienbewertung?
Alexander von Gaisberg: Der Immobilienmarkt ist derzeit in einem stetigen Wandel begriffen. Steigende Zinsen, nachhaltig geänderte gesetzliche Rahmenbedingungen und eine durchaus volatile Nachfrage stellen uns vor große Herausforderungen. Es ist wichtiger denn je, flexibel und vor allem anpassungsfähig zu sein. Hier helfen Maklern auch modernste Prozesse und Methoden. Wir von Makler-BW setzen zum Beispiel bereits auf den Einsatz von KI.
Zudem spielen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz (Der Energieausweis) eine immer größere Rolle in der Bewertung. Immobilien mit guter Energiebilanz oder einer Photovoltaikanlage sind gefragter und erzielen meist auch höhere Preise.
Das sind viele Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt. Abschließend, was würden Sie Immobilienbesitzern raten, die ihre Immobilie bewerten lassen möchten?
Alexander von Gaisberg: Ich empfehle immer, sich an einen erfahrenen Immobilienmakler zu wenden. Eine professionelle Bewertung berücksichtigt alle relevanten Faktoren und gibt den Besitzern und Käufern eine realistische Einschätzung des Marktwerts.
Das ist nicht nur für den Verkauf, sondern auch für die eigene Vermögensplanung wichtig und unabdingbar. Ein Immobilienmakler kennt den Markt, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die aktuelle Marktlage und kann daher eine fundierte und objektive Bewertung abgeben.
Vielen Dank, Herr von Gaisberg, für dieses aufschlussreiche Gespräch.
Alexander von Gaisberg: Sehr gerne, es war mir eine Freude.
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