Gewerbeimmobilien in Berlin: Wie sieht der Markt aktuell aus?
Wie es um den Immobilienmarkt in Berlin steht, lässt sich fast monatlich aus der Presse entnehmen. Die Mieten steigen, der Immobilienmarkt ist aus den Fugen geraten und die Mietpreisbremse zeigt nicht wirklich die gewünschte Wirkung, da es viele Auswege gibt. Doch gilt dieses Szenario auch für Gewerbeimmobilien? Wie schwer ist es, in Berlin neue Büroräume zu finden oder ein geeignetes Lokal für ein Ladengeschäft zu mieten? Dieser Artikel schaut sich das einmal an.
Titelbild: Gewerbeimmobilien in Berlin sind zuletzt nicht mehr sonderlich teurer geworden. Lohnt sich jetzt eventuell das Anmieten einer entsprechenden Bürofläche? @ Gilly / Unsplash.com
Gewerbeimmobilien werden durch die Krise günstiger
Die Pandemie hat mitunter positive Seiten. Das dürften zumindest all diejenigen so sehen, die sich aktuell nach Gewerbeimmobilien in Berlin umsehen. Die Preise für diese Räumlichkeiten gehen zurück - und das schon länger:
- Abschwung über drei Quartale - bereits das dritte Quartal in Folge ist die Büroflächenvermietung in allen sieben Topstädten gesunken. Das Tempo steigt dabei rasant an. Zum Vergleich: Im Vorjahresquartal lag der Flächenumsatz noch um 41 Prozent höher.
- Gründe - viele Branchen wollen das Home-Office dauerhaft einführen und reduzieren ihre bisherigen Flächen. Die Freiflächen lassen sich aber durch die Krise schwieriger vermieten.
- Leerstand - diesen gibt es - aktuell - nicht großartig.
Auf der anderen Seite steigen wohl die Zahlen der Büroneuvermietung langsam an. Diese Zahlen lassen sich in den Grafiken nicht wiederfinden, da die Prozesse durch Corona verzögert ablaufen. Nachteilig bleibt hier, dass Berlin weiterhin die Tabelle anführt: 29 Euro kostet im Schnitt der Quadratmeter Bürofläche.
Die nächsten Monate könnten natürlich sehr interessant werden. Es wird gefürchtet, dass bis zu 50 Prozent der Einzelhändler und kleinen Unternehmen Insolvenz anmelden könnten, sodass deren Flächen wiederum frei werden. Inwieweit sich der daraus entstehende Leerstand auf die Mietpreise auswirken würde, ist unklar.
Wie steht es um die Kaufpreise?
Grundsätzlich steigen in Berlin alle Preise, die mit Immobilien im Zusammenhang stehen. Doch sind Gewerbeimmobilien nicht von der massiven Preissteigerung betroffen, denen Wohnimmobilien unterworfen sind. Und auch auf diesem Gebiet schlägt Corona zu: Der Verkauf von Gewerbeimmobilien ist auch in Berlin ins Stocken geraten, was natürlich auch damit zusammenhängt, dass Käufer eher zurückhaltend agieren. Deutschlandweit gibt es hier keine echten Trends. Düsseldorf und Hamburg konnten die Verkäufe steigern, München, Frankfurt und Berlin vermelden niedrigere Zahlen. Gerade die Hauptstadt offenbart ein Minus von 42 Prozent, was 4,75 Milliarden Euro ausmacht. Und es gibt weitere Unterschiede:
- Flächen sind verschieden - während reine Gewerbeimmobilien stagnieren oder stocken, sind Büroflächen weiterhin gefragt. Investoren kaufen Büroflächen weiterhin hin, gerade, wenn diese sich in guten Lagen befinden.
- Stagnation - anders sieht es bei Büroimmobilien in schlechteren Lagen aus, wobei dies auch schon knapp hinter der A-Lage beginnen kann. Durch die schwierigere Vermarktung kommen diese Immobilien für Investoren weniger in Betracht.
- Wenig Interesse - alle Immobilien rund um den Einzelhandel, Freizeitimmobilien, Hotels und Pflegeimmobilien stoßen kaum auf Interesse und werden kaum noch verkauft.
Für Immobilienkäufer hat sich mitunter somit wenig geändert. Interessante Objekte in guten Lagen sind weiterhin teuer und werden selten veräußert. Günstigere Immobilien liegen in nicht zentralen Gebieten, haben oft einen erhöhten Pflegeaufwand oder gehören zu der Kategorie der Immobilien, die durch die Pandemie stark an Investitionsattraktivität verloren haben.
Was sollten Interessenten bei Gewerbeimmobilien beachten?
Viele Gründer haben den Traum eines Büros in einer renommierten Lage, möglichst besten Stadtbezirk. Diese Lage kostet jedoch und ist für viele Gründer auch gar nicht notwendig. Es kommt immer auf die Gesamtsituation an:
- Unternehmen – für welche Art von Unternehmen müssen die Flächen überhaupt gemietet oder gekauft werden? Ein Unternehmen, welches keinerlei Kundenkontakt hat oder auch kaum reale Geschäftstermine vor Ort ist nicht auf einen Sitz in einer hervorragenden Lage angewiesen.
- Eignung – sind die Flächen für meinen Betrieb geeignet? Gerade Gründer sind oft sehr euphorisch dabei und planen schon im Kopf um, wie aus einem einstigen Massagesalon ein Restaurant werden kann. Das Problem: Es müssen die rechtlichen Bestimmungen beachtet werden und einige Umbauten sind schlichtweg zu teuer. Sämtliche Umbaukosten müssen Unternehmen praktisch auf die Miete oder den Kaufpreis draufschlagen. Nur so wird ersichtlich, wie gut oder günstig eine Immobilie ist.
- Erreichbarkeit – dieser Punkt ist für alle Betriebe wichtig, die Kundenverkehr haben. Wie gut ist die Immobilie in den ÖPNV eingebunden? Wie steht es um ausreichende Parkmöglichkeiten? Ein Imbiss mit Mittagstisch muss hervorragend erreichbar sein, Büroräume mit keinem Kundenkontakt hingegen nicht.
- Fachmann hinzuziehen – es ist immer sinnvoll, einen Fachmann zumindest ab der zweiten Besichtigung einer Örtlichkeit mit einzubinden. Dies gilt insbesondere bei Immobilienkäufen. Die wenigsten Laien haben das Auge für Mängel oder Probleme. So kann der Fachmann auch erkennen, ob Umbaumaßnahmen aufgrund der Statik überhaupt möglich sind.
In der heutigen Zeit ist es, teilweise gerade in Berlin, extrem wichtig, schon vor der Anmietung die digitalen Gegebenheiten zu prüfen. Es gibt in Berlin bis heute einige Stadtteile mit marginaler Internetleistung. Wer die Zentrale eines Online-Casinos eröffnen möchte, der kommt mit einer 2.000er-DSL-Leitung jedoch nicht weit.
Doch auch eine Gewebeimmobilie innerhalb eines Wohnviertels kann problematisch werden, sodass vorab die Gegebenheiten geprüft werden müssen. So ist es nicht unbedingt möglich, jedes Restaurant in jedem Ladenlokal einzurichten, da die Emissionswerte eingehalten werden müssen – inklusive Lautstärke und Geruch.
Fazit – es gibt Sonnenseiten in der Krise
Die Stagnation der Preisentwicklung von Gewerbeimmobilien sind für Suchende natürlich eine vorteilhafte Sache. Gerade Berlin ist von dieser Thematik gebeutelt, sodass die Preise letztendlich langsamer steigen. Wobei es stets auf die Art und den Ort der Laden- oder Bürofläche ankommt. Flächen in den A-Lagen sind weiterhin auf einem Top-Niveau und werden auch ausschließlich zu solchen Preisen gehandelt. Flächen in B-Lagen sind schon deutlich günstiger, kommen aber nicht für jeden Unternehmer infrage.
Bei der Wahl der Gewerbeimmobilie sollten alle Faktoren passen. Bildquelle: @ Maria Ziegler / Unsplash.com
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