Immobilien als Kapitalanlage 2018 - worauf ist zu achten?
Anleger in Deutschland stürzten sich in den letzten Jahren regelrecht auf Immobilien – doch damit sind die Preise flächendeckend nahezu explodiert – insbesondere, wenn es um bestimmte Städte und gute Lagen geht.
Der Preisdruck auf dem Wohnungsmarkt ist nach wie vor relativ hoch, angetrieben durch zum Teil fehlende Nachfrage, zum Teil durch hohe Kapitalverfügbarkeit am Markt und durch eine regional wie global wachsende Immobilienblase, von der medial immer wieder das Thema ist. Besonders hohe Immobilienpreise sind etwa in Frankfurt am Main bei Eigentumswohnungen vorzufinden, in denen man für einen Quadratmeter beispielsweise 4.000€ zahlt. In München liegt der Schnitt mit 6.580€ sogar noch höher. Dabei fällt vor allem ins Auge, dass oft städtische Regionen und Bezirke teurer sind als Gegenden am Land – dies kann aber auch sehr stark von der touristischen Bekanntheit sowie der wirtschaftlichen und demographischen Bedeutung abhängen.
Dennoch sind Immobilien in Deutschland nach wie vor beliebt – vor allem als Wertsteigerung und im Zuge der Mieteinnahmen erhoffen sich viele Anleger langfristig passive und währungsunabhängige Investitionen. Eines steht jedenfalls fest: Der Immobilienmarkt und das Preisniveau wird sich in den nächsten Jahren nicht signifikant ändern. Die Frage ist deshalb, wie in Immobilien möglichst risikofrei als auch kostengünstig investiert werden kann.
Abbildung 1: Ein Investment in Immobilien ist hierzulande sehr beliebt - doch Anleger sollten dabei einiges beachten.
Immobilien aus B-Lagen – eine interessante Alternative?
Aufgrund der Preissituation ist es sehr förderlich, etwa in kleinere Städte oder weniger gefragte Quartiere zu investieren.
Folgende Vorteile lassen sich bei B-Lagen häufig ausmachen:
- Geringere Nachfrage: Meist sind B-Lagen deutlich günstiger zu erwerben, weil die geringere Nachfrage zu einem niedrigeren Preisniveau führt. Eine stabile Rendite ist aktuell in allen größeren Städten und Metropolen möglich.
- Besseres wirtschaftliches Entwicklungspotential: Insbesondere in Kleinstädten und mittelgroßen Städten ist ein wirtschaftliches Entwicklungspotential zu erkennen. Durch gute Infrastruktur und positive Entwicklungen in den Bereichen Bildung und Verkehr bieten Kleinstädte und passende Regionen oft einen Nachholbedarf im Wohnungsbau. Deshalb kann eine Investition in solche Lagen oft sehr lukrativ und zielführend sein. Mieteinnahmen lassen sich beispielsweise dadurch langfristig und zukünftig leichter und dauerhaft generieren. Wer sich bei der Wahl der Region Mühe gibt, kann das Risiko durch schleichenden Attraktivitätsverlust jedoch erheblich senken.
Für Investoren kann es sich also durchaus lohnen, in Immobilien aus B-Lagen zu investieren. Eine vorherige Analyse kann dabei helfen, aufzuzeigen, wo die Chancen und Risiken in der Region liegen.
Ins Ausland schauen
Auch im Ausland sind viele Immobilien zu attraktiveren Preisen zu finden. Dabei gibt es auch eine Reihe von Vorteile, die Immobilien im Ausland haben:
- Preisniveau: Länder wie Spanien, Italien und Schweden sind insbesondere für private Investoren deutlich lukrativer. In einigen Regionen lassen sich noch niedrige Preise realisieren.
- Vermietung: Viele Anlagen können auch in der persönlichen Abwesenheit des Investors vermietet werden und Urlaubsrendite einbringen. In zukünftigen oder gefragten Urlaubsdestinationen lassen sich zudem erhebliche Wertsteigerungen mutzen. Trendregionen in Europa und Asien bieten also großes Potential.
In manchen Ländern - insbesondere in südlichen Regionen Europas oder in Asien – sollten Dolmetscher und Notare bei der Vertragsunterzeichnung dabei sein. Oft ist es dort auch üblich, einen Kaufvertrag rein mündlich abzuschließen. Davon ist dringend abzuraten. Außerdem sollte der Kaufvertrag in zwei Sprachen erfolgen, so dass alle Punkte für die Beteiligten klar sind.
Es existieren aber auch Einschränkungen beim Immobilienkauf. Diese gelten beispielsweise in folgenden Ländern:
- Schweiz: Als ausländischer Investor muss die Einwilligung des Kantons eingeholt werden – als reines Vermögensobjekt oder als Zweitwohnsitz ist es jedoch verboten, eine Immobilie als Nicht-Schweizer zu erwerben.
- Österreich: In Österreich findet sich eine ähnliche Gesetzeslage wie in der Schweiz – auch hier ist eine Erwerbsgenehmigung bei einer Behörde nötig.
Dänemark: In Dänemark muss der Investor mindestens fünf Jahre steuerpflichtig sein und auch im Land gelebt haben, um Wohnungen und Häuser zu kaufen.
Exkurs: Immobilienportal all-realestates.com in Nahost
Während der Nahe Osten in den Medien oft durch Krisen in Erscheinung tritt, lassen sich die Vereinten Arabischen Emirate (VAE) und Dubai als sehr ruhige Region bezeichnen. Auch hier existiert mittlerweile ein vitaler Immobilienmarkt, wie das Portal all-realestates.com aufzeigt. Dieses hat jetzt mit der WOS Swiss Investments AG, die Thomas Wos gehört, einen neuen Investor gewonnen, der 20 Millionen investieren und die Plattform zum führenden Portal für Nahost machen möchte. Thomas Wos machte bereits in der Vergangenheit als Start-Up-Experte von sich reden. Nun soll die WOS Swiss Investments AG in der Schweiz Inhaber aller Projekte werden und bis 2020 Vermögenswerte von bis zu 300 Millionen Euro verwalten. Die aktuell verwalteten Vermögenswerte belaufen sich auf 150 Millionen Euro.
Abbildung 2: Immobilieninvestor Thomas Wos
Tipps zum Immobilienkauf
Außerdem gibt es einige Tipps, die es Investoren in Immobilien leichter machen. Wie bei vielen anderen Investitionsgeschäften gibt es leider im Immobilienbereich auch viele schwarze Schafe, weshalb folgende Tipps beachtet werden sollten:
- Vor Ort ansehen: Wer Immobilien nur im Prospekt oder über das Internet ansieht, sollte diese auf jeden Fall nicht gleich kaufen und auch keinen Vorvertrag abschließen. Besonders wichtig ist es, die Anlagen außen wie innen ausreichend zu begutachten, eventuell auch mit einer unabhängigen Person. Vier Augen sehen mehr als zwei. Auch mehrfache Besuche zu unterschiedlichen Zeiten können helfen, Klarheit über den Zustand der Anlage und die Seriosität des Verkäufers zu erlangen.
- Immobilienmaklern nicht gänzlich vertrauen: Immobilienmakler sind Geschäftsleute, die letztlich ein Verkaufsinteresse hegen. Um sich vor dubiosen Geschäften zu schützen, sollten auch immer verdeckte Schäden, Mängel und Provisionen im Hinterkopf behalten werden sollten.
Informationen einholen: Je mehr Informationen man über die Immobilie hat, desto geringer kann auch das Risiko gehalten werden. Dies betrifft Unterlagen, Protokolle, Schäden und Reparaturen über das Haus, aber auch Experten und Sachverständige, die den realen Wert schätzen. Zudem sollte sich der Investor über die Lage der Immobilie ausreichend informieren – gibt es Lärmbelästigungen, zukünftige Bauprojekte oder schwierige Nachbarn bzw. Kriminalitätsprobleme? Besonders diese und ähnliche Fragestellungen müssen immer berücksichtigt werden.
Fazit
Insgesamt ist trotz des hohen Preisniveaus vieler Städte in Deutschland und Österreich ein hohes Potential für Investoren festzustellen. Besonders ausländische Immobilien – unter Berücksichtigung von Inspektionen, seriösen Immobilienmaklern und externen Informationen - können eine lukrative und zugleich langfristige Anlage darstellen. In allen Ländern sollte man aber immer die lokale Gesetzeslage beachtet werden.
Abbildung 3: Mit der richtigen Immobilie lassen sich durchaus interessante Renditen erwirtschaften.
Bildquellen:
Abbildung 1: @ JamesDeMers (CC0-Lizenz) / pixabay.com
Abbildung 2: @ Thomas Wos / privat
Abbildung 3: @ Sephelenor (CC0-Lizenz) / pixabay.com
Dieser Artikel behandelt die Themen Kapitalanalage .
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