Gewerbeimmobilien in Darmstadt – Wirtschaftsstandort mit Zukunft
Mit rund 155.000 Einwohnern liegt Darmstadt unter Hessens Großstädten an vierter Stelle. Doch als Wirtschaftsstandort nimmt die ehemalige Residenz- und Landeshauptstadt eine Bedeutung ein, die wesentlich größer ist, als die reine Bevölkerungszahl vermuten lässt. Die Kaufkraft ist überdurchschnittlich, und es gibt deutlich mehr Arbeitsplätze durch Industrie, Handel, Dienstleistungen und Gewerbe, als über das Arbeitskräfteangebot vor Ort abgedeckt werden kann. Das erklärt, warum Gewerbeimmobilien in Darmstadt ein interessantes Investment sein können oder warum es sich lohnt, hier ein Gewerbe zu eröffnen und entsprechende Gewerbeimmobilien zu mieten.
1. Der Wirtschaftsstandort
Darmstadt ist ein Wirtschaftsstandort mit Zukunft. Im Prognos Zukunftsatlas Deutschland 2016 belegt die Stadt bundesweit Platz 2, wenn es um die besten Chancen in den Bereichen Arbeit und Wirtschaft sowie demografische Entwicklung geht. In einem anderen "Zukunftsranking" steht die Stadt sogar auf Platz 1. Die Bevölkerung Darmstadts wächst seit Jahren, bis 2030 wird mit einer Einwohnerzahl von über 160.000 gerechnet. Über ihre Grenzen hinaus verfügt die Stadt über ein Einzugsgebiet, das 600.000 Menschen umfasst. Vor allem aus den Regionen südlich Darmstadts kommt man gerne zum Kaufen und Arbeiten hierher. Die Stadt bietet rund 130.000 Arbeitsplätze, täglich pendeln rund 80.000 Arbeitnehmer ein.
Die Technische Universität und die Hochschule (ehemals Fachhochschule) mit ihren rund 41.000 Studenten haben den Ruf Darmstadts als Wissenschaftsstadt begründet. Die beiden Hochschulen sind nicht nur wichtiger Wirtschaftsfaktor, sondern durch Wissenschafts- und Technologietransfer auch bedeutender Impulsgeber für die örtliche Wirtschaft. Die Stadt profitiert außerdem von ihrer verkehrsgünstigen Lage. Bis zum Frankfurter Flughafen sind es nur rund 30 Kilometer. An der Schnittstelle von Frankfurt und Rhein-Main-Gebiet, Ludwigshafen, Mannheim und Heidelberg gelegen, verbindet Darmstadt wichtige Industrie- und Wirtschaftszentren. Das macht Gewerbe-Ansiedlungen attraktiv.
Zu den Schlüsselbranchen der Darmstädter Wirtschaft gehören IT, Weltraum- und Satellitentechnik, chemische und pharmazeutische Industrie, Maschinenbau- und Mechatronik sowie Haarkosmetik. Größtes Unternehmen vor Ort ist der Chemie- und Pharmakonzern Merck – ein Darmstädter Traditionsunternehmen. Zweitgrößter privatwirtschaftlicher Arbeitgeber ist die Deutsche Telekom, die größere Unternehmensteile in der Stadt unterhält. Darmstadt ist aber auch für innovative Startups ein interessanter Standort. Das Technologie- und Innovationszentrum TIZ bietet hierfür einen hervorragenden Rahmen. Ferner sind mehr als 30 wissenschaftliche Einrichtungen und forschende Unternehmen in der Wissenschaftsstadt ansässig.
2. Der Büro-Immobilienmarkt
Büro-Immobilien bilden das größte Marktsegment am Darmstädter Markt für Gewerbeimmobilien. Das erklärt sich u.a. aus der hohen Zahl an wissenschaftlichen Einrichtungen und technologieorientierten Unternehmen sowie dem im Vergleich zur Bevölkerungszahl hohen Arbeitsplatzangebot. Die genutzte Bürofläche liegt bei ca. 1,6 Mio. Quadratmetern, was überdurchschnittlich viel ist. Das hinsichtlich der Einwohnerzahl vergleichbare Augsburg bietet zum Beispiel nur die Hälfte. Wegen des hohen Bedarfs an Büros sind die Flächen in den letzten zehn Jahren kontinuierlich erweitert worden. Das Wachstum entsprach der zunehmenden Zahl an Arbeitsplätzen, so dass die Büro-Leerstandsquote mit um die fünf Prozent überschaubar und relativ konstant geblieben ist. Wer daran denkt, Büro-Immobilien in der Stadt zu kaufen, kann vergleichsweise fundiert kalkulieren. Die hervorragenden Wirtschaftsperspektiven Darmstadts bieten weiterhin gute Aussichten für dauerhaftes und rentierliches Vermieten. Allerdings sollten die Erwartungen bei den Mieten nach oben nicht zu hoch geschraubt werden, denn das Angebot dürfte mit der Nachfrage auch weiterhin Schritt halten. Der Preis des jeweiligen Objektes entscheidet letztlich, ob sich Kaufen im konkreten Fall rentiert.
Die Bewegungen bei der Vermietung von Büro-Immobilien halten sich in Grenzen. Viele Unternehmen und Einrichtungen mieten Büroflächen langfristig, verfügen über eigene Gebäude oder kaufen entsprechende Objekte. Der Anteil der beim Vermieten umgesetzten Fläche pro Jahr am Gesamtbestand liegt kontinuierlich unter drei Prozent. Bei den Mieten ist in Top-Lagen ein Preis von 13 Euro pro Quadratmeter im Schnitt zu erwarten, was recht hoch ist. In weniger attraktiven Lagen liegt die niedrigste Miete bei 7,50 Euro pro Quadratmeter. Sowohl bei den Ober- als auch bei den Untergrenzen weisen die Mieten eine recht hohe Beständigkeit auf. Da auch in den kommenden Jahren mit einem Büroflächen-Wachstum zu rechnen ist, das in etwa dem zunehmenden Bedarf entspricht, dürfte sich an dieser "Range" bei der Miete wenig ändern. Boden für neue Gewerbeimmobilien in Darmstadt ist zwar knapp, doch Konversionsgebiete ermöglichen auch in Zukunft, neue Büro-Immobilien in Darmstadt zu errichten, zu kaufen oder per Miete zu nutzen.
3. Der Markt für Handelsimmobilien
Aufgrund der hohen Kaufkraft und des weit über die Stadtgrenzen hinausreichenden Einzugsgebietes bietet Darmstadt insgesamt einen guten Einzelhandels-Standort. Das macht sich auch bei den entsprechenden Gewerbeimmobilien bemerkbar. Seitens der Stadt existiert bereits seit Jahren ein umfassendes und detailliertes Konzept zur Einzelhandelsentwicklung, das nicht nur die Innenstadt, sondern auch die einzelnen Stadtteile und Gewerbegebiete abdeckt. Die verfügbare Handelsfläche beläuft sich auf rund 0,4 Mio. Quadratmeter und ist seit einigen Jahren stabil.
Ein großer Teil des Einzelhandels konzentriert sich nach wie vor im Stadtzentrum. Einkaufen in Darmstadt ist sehr beliebt. Die Schuchardstraße und die Ernst-Ludwig-Straße gelten als 1A-Lagen. Darüber hinaus finden sich auch in den nördlichen Stadtteilen gute Einzelhandels-Standorte. Gehobene Gastronomie ist im Umfeld der Innenstadt sowie in den durch Gründerzeit-Villen und -Häusern geprägten Vierteln zu finden. Rund 40 Prozent der Einzelhandels-Umsätze entfallen auf den Innenstadt-Bereich, was ein ungewöhnlich hoher Wert ist.
Die Mieten für Gewerbeimmobilien, die vom Einzelhandel genutzt werden können, weisen in Abhängigkeit von der Lage eine erhebliche Bandbreite auf. In Top-Lagen beträgt die Miete bis zu 100 Euro pro Quadratmeter, in weniger attraktiven Lagen sind Gewerbeimmobilien für geschäftliche Nutzung bereits ab 11 Euro Miete für den Quadratmeter zu haben. Ähnlich wie bei Büros weisen die Mieten für Handelsimmobilien eine relative Konstanz auf.
Die Fluktuation hält sich hier ebenfalls in Grenzen. Für Vermieter von Handelsflächen bedeutet das eine vergleichsweise sichere Kalkulation, die Miete bietet in der Regel eine stabile Ertragsbasis. Wie in vielen anderen Städten kommt es auch in Darmstadt bei Handelsimmobilien besonders auf den Standort und die Lage an, ob und wie sich ein Investment durch Kaufen oder eine Geschäftstätigkeit rechnet.
4. Sonstige Gewerbeimmobilien in Darmstadt
Darmstadt bietet auf seinem Stadtgebiet insgesamt rund 351 Hektar gewerbliche Nutzungsflächen. Dabei handelt es sich ganz überwiegend um Büro- und Verwaltungsflächen, nicht um Industriegebiete im eigentlichen Sinn. Der im Vergleich zu anderen Kommunen im Rhein-Main-Gebiet günstige Gewerbesteuersatz von 425 Prozent macht neben der hervorragenden Verkehrsanbindung, der exzellenten Infrastruktur und der – dank der beiden Hochschulen – großen Verfügbarkeit von hochqualifizierten Nachwuchs-Fachkräften die Ansiedlung von Gewerbe in Darmstadt attraktiv. Von daher besteht auch große Nachfrage für geeignete Gewerbeimmobilien, die sich nicht als Büros oder Geschäftsflächen, sondern als Lager, für Produktion, Werkstätten oder andere gewerbliche Nutzungen einsetzen lassen.
Rund 90 Prozent der gewerblichen Grundstückflächen befinden sich im Nordwesten Darmstadts. Die größte Gewerbefläche im Kernstadtbereich bietet das Gewerbegebiet Nordwest (165 Hektar). Bei den einzelnen Stadtteilen weisen Eberstadt und Arheilgen die größten Flächen (Eberstadt: 24 Hektar, Arheilgen: 22 Hektar) für die Ansiedlung von Gewerbe auf. Im flächenmäßig ausgedehntesten Gewerbegebiet Nordwest finden sich nicht nur Produktionsbetriebe mit großen Hallen und umfangreiche Büroflächen, der Nordteil bietet auch Raum für große Einzelhandelsflächen – ein bevorzugter Standort für große und größere Fachmärkte neben sonstigem Gewerbe.
Die Mieten für Lager und Hallen bewegten sich in den letzten Jahren trotz des guten Flächenangebots auf einem überdurchschnittlich hohen Niveau. Die Attraktivität von Darmstadt als Gewerbe-Standort hat die Preise in die Höhe getrieben. Mieten von 5.000 Euro pro 1000 Quadratmeter gehörten zum Standard, vereinzelt waren Spitzenmieten bis 7.000 Euro pro 1000 Quadratmeter anzutreffen. Die durchschnittliche Miete variiert dabei zum Teil je nach Gewerbegebiet. Inzwischen hat eine gewisse "Marktkonsolidierung" stattgefunden. Die Miete liegt heute im Schnitt 500 Euro niedriger. Ob Mieten oder Kaufen für eine Gewerbe-Gründung besser ist, hängt von den Gegebenheiten im Einzelfall ab.
Bildquellen: © Stadt Darmstadt
Leser-Bewertung:
Findest Du diesen Text hilfreich? Dann teil uns doch bitte Deine Meinung mit.
