Der Immobilien-Teilverkauf: Schnelles Geld für Hausbesitzer?
Für die Eigentümer einer Wohnimmobilie gibt es bekanntlich nicht wirklich viele Möglichkeiten, um mit dem eigenen Haus beziehungsweise der Eigentumswohnung ganz nebenbei die Haushaltskasse aufzubessern. Eine Hypothek kann zwar bis zu 70 Prozent des Verkehrswertes einbringen, allerdings muss diese Summe samt Zinsen ja auch wieder komplett zurückgezahlt werden. Und die Immobilie zu verkaufen bedeutet automatisch auch den Verlust des Objektes. Aber was wäre, wenn man nur einen Teil verkaufen und trotzdem auch weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben könnte? Bereits schon seit 2018 ist genau das möglich – dank des sogenannten Immobilien-Teilverkaufs. Was das genau ist, wie das Ganze funktioniert und für wen es sich lohnt, zeigt der nun folgenden Artikel.
Das System hinter dem Teilverkauf der eigenen Immobilie ist grundsätzlich recht einfach: Der Eigentümer tritt mit einem der zahlreichen Anbieter in Kontakt, lässt den Wert des Hauses oder der Eigentumswohnung schätzen und kann sich dann bis zu 50 Prozent (in der Regel jedoch mindestens 100.000 Euro) des Wertes direkt auszahlen lassen. Zudem wird der Teilverkauf durch ein notariell beglaubigtes Nießbrauchrecht abgesichert, was dem Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht garantiert. Ebenso bleiben auch alle anderen Rechte und Pflichten, die mit der Immobilie und dem Grundstück verbunden sind, komplett in der Hand des Besitzers. Daher verwundert es auch nur wenig, dass diese Methode in den letzten Jahren für viele Eigentümer immer interessanter wurde und mittlerweile nicht mehr nur in Großstädten, sondern immer häufiger auch in der deutschen Provinz praktiziert wird. Dementsprechend begeben wir uns beispielhaft nach Niedersachsen, um den weiteren Ablauf und die potentiellen Fallstricke noch besser veranschaulichen zu können.
Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Immobilien-Teilverkauf in Hameln
Wie bereits erwähnt, funktioniert dieses Prinzip bei weitem nicht nur in den Metropolen Deutschlands und mit ansehnlichen Villen in bester Lage, sondern ebenso auch mit ganz normalen Einfamilienhäusern in kleineren Gemeinden. Wenn nun also beispielsweise das Ehepaar Schmidt aus dem Landkreis Pyrmont an einem Immobilien-Teilverkauf in Hameln interessiert ist – zum Beispiel zur Absicherung der Altersvorsorge – dann ist weniger die Lage, sondern vielmehr der Zustand der Immobilie entscheidend. Denn je besser das Haus in Schuss ist, desto mehr ist es auch wert. Falls sich die Immobilie der Schmidts für einen solchen Teilverkauf grundsätzlich eignet, wird im ersten Schritt eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Gutachter durchgeführt. Gut zu wissen: Da die meisten Teilverkauf-Anbieter einen Mindestauszahlungsbetrag von circa 100.000 Euro voraussetzen – aber gleichzeitig nur maximal 50 Prozent der Immobilie halten können – muss das Haus der Eheleute Schmidt also auf mindestens 200.000 Euro oder mehr geschätzt werden.
Darüber hinaus spielt auch das Alter der Schmidts eine wichtige Rolle, denn häufig wird ein Mindestalter von 50 oder sogar 60 Jahren vorausgesetzt. Doch da das Ehepaar bereits in Rente und die Immobilie zudem komplett abbezahlt und lastenfrei ist, steht dem Teilverkauf also nichts mehr im Wege. Der potentielle Käufer kann den Schmidts nun ein verbindliches Angebot unterbreiten. Sollten sie es annehmen, muss der Vertrag nur noch notariell beglaubigt werden, bevor dann die zuvor ausgemachte Summe auf das Konto des Ehepaares überwiesen wird. Doch was auf den ersten Blick sehr einfach, sicher und auch unkompliziert klingt, kann unter gewissen Umständen in einer bösen Überraschung enden – denn ab sofort müssen die Schmidts nicht nur eine monatliche Nutzungsgebühr an den Teilverkäufer entrichten, sondern auch in Bezug auf den Erbfall einiges bedenken.
Nutzungsentgelt, Abwicklungsvergütung und Vorkaufsrecht für die Erben
Der Teilverkauf einer Immobilie spült zwar frisches Geld in die Kasse, allerdings ist er auch mit laufenden Kosten und einigen potentiellen Einschränkungen verbunden. Zum einen verlangt der Teilverkauf-Dienstleister eine monatliche Gebühr – auch Nutzungsentgelt genannt – die je nach Anbieter, Vertragslaufzeit, Wert der Immobilie und Anteilsgröße variieren kann. In der Regel bewegen sich die Kosten zwischen etwa 200 und 250 Euro. Zum anderen müssen die Schmidts alle anfallenden Neben-, Sanierungs-, Renovierungs- und Instandhaltungskosten zu einhundert Prozent selber tragen. Der Teilverkauf-Anbieter ist als quasi Mitbesitzer also nicht dazu verpflichtet, sich an derartigen Kosten zu beteiligen. Darüber hinaus muss das Ehepaar Schmidt mit weiteren Kosten rechnen, falls die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt an eine dritte Partei (weiter-)verkauft werden soll.
Hier fällt dann nämlich die sogenannte Service- beziehungsweise Abwicklungsvergütung an, die bis zu fünf oder gar sechs Prozent des Verkaufspreises ausmachen kann. Soll die Immobilie hingegen nicht verkauft, sondern stattdessen vererbt werden, wird den Erben ein Vorkaufsrecht auf den veräußerten Anteil der Immobilie gewährt. Doch da der Wert eines Hauses oder einer Wohnung im Normalfall stetig weiter steigt, kann es gut sein, dass die Erben deutlich mehr für den Rückkauf der Anteile bezahlen müssen, als der Verkauf ursprünglich eingebracht hat. Daher abschließend noch ein kleiner Tipp: Bevor man sich zu einem solchen Teilverkauf entscheidet, sollte man sich nicht nur die Zeit nehmen, um sämtliche Anbieter in Ruhe miteinander vergleichen zu können, sondern außerdem auch alle individuellen Vor- und Nachteile etwas genauer unter die Lupe nehmen.
Dieser Artikel behandelt die Themen Immobilien-Teilverkauf .
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