Unterschätzte Gefahrenquellen für Investoren
Die ideale Marktsituation gibt es nicht. Denn alles ist ständig im Fluss, und selbst vermeintliche Boomphasen offenbaren bei näheren Hinsehen zahlreiche unerkannte oder unterschätzte Gefahrenquellen für Investoren. Auf drei besonders kritische Bereiche des deutschen Immobilienmarkts werden wir in diesem Beitrag unser Augenmerk richten.
»Alles paletti!«
Zu diesem Schluss könnte man kommen, wenn man die aktuelle Lage und vor allem die Perspektiven beurteilen soll, die uns Immobilieninvestoren ins Haus stehen. Schließlich brummt die deutsche Wirtschaft wie ein Bienenstock; immer mehr Menschen suchen Wohnungen; die Mieten steigen und steigen …
Ergo: Alles paletti!
Oder?
Nicht ganz. Es gibt zumindest einige Stellgrößen, auf deren kritischen Zustand Sie als Investorin oder Investor ein Auge haben sollten. Denn…
Märkte sind so empfindlich wie bio-ökologische Systeme.
Sprich: Stirbt an einer wenig beachteten Stelle des Systems eine unscheinbare Spezies aus, kann schon wenig später das große Ganze komplett vorm Umkippen stehen.
Denn niemand lebt für sich allein. Weder als lebendiger Teil eines biologischen Ökosystems. Noch als Teilnehmer eines nachfragegesteuerten ökonomischen Systems. Vielmehr besteht hier wie dort ein engmaschiges Netz aus gegenseitigen Abhängigkeiten.
Zurzeit stehen im Markt des Immobilieninvestments in der Tat einige Teilnehmer »auf der Roten Liste« der bedrohten Arten. Kurz vorm Aussterben ist beispielsweise …
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1. Das freie Baugrundstück
Die freien Baugrundstücke gehen in Deutschland dramatisch zur Neige.
Diese Entwicklung ist besonders fatal, da sie sich selbst verstärkt: Freies, baureifes Land wird knapper und knapper, daraufhin klettern erwartungsgemäß die Preise und offenbaren dabei eine scheinbar ungebrochene Tendenz nach oben. Folge: Baulandbesitzer halten ihre Angebote jetzt erst recht zurück – sie könnten in Zukunft ja noch mehr für ihre Freiflächen kassieren.
Sie könnten. Aber sie müssen nicht zwangsläufig.
Schon jetzt erhebt der Verband deutscher Pfandbriefbanken seine warnende Stimme: Der Höhenflug der Immobilienpreise gehe schon jetzt erkennbar zurück. So geht Verbands-Chef Louis Hagen davon aus, »dass sich der Preisanstieg spürbar verlangsamen wird.«
Haben Sie freie Areale im Portfolio? Mein Tipp: Warten Sie mit dem Verkauf – aber warten Sie nicht zu lange. In absehbarer Zeit »kippt« die Preistendenz. Und wenn plötzlich alle verkaufen wollen … Sie sind klug und wissen selbst, was das für Sie bedeutet.
Zunehmend seltener anzutreffen ist inzwischen auch …
2. Der solvente Luxus-Mieter
Makler und immer mehr Eigentümer wissen ein Trauerlied davon zu singen: Luxuriös eingerichtete Eigentumswohnungen verkaufen sich schon seit einiger Zeit alles andere als »wie geschnitten‘ Brot«. Nicht, dass Edel-Butzen gar nicht mehr den Bewohner wechseln. Aber es erweist sich zunehmend als zähes Geschäft, das Luxus-Investment zu »versilbern«.
»Na gut«, werden Sie denken, »dann biete ich eben günstigere Wohnungen zur Miete an.«
Grundsätzlich richtig, dieser Gedankengang. Bezahlbarer Wohnraum für Normalbürger wird händeringend gesucht. Und das nicht nur in Großstädten.
Aber schon rückt der nächste Todeskandidat in den Blickpunkt…
3. Das Projektvolumen für Neubauwohnungen
»Der Wohnungsbauboom ist zu Ende«, stellt das Immobilien-Analyseunternehmen Bulwiengesa ernüchtert fest. Deutlich mehr tue sich zurzeit beim Neubau von Büroflächen, aber der könne den Einbruch bei den Wohnungen nicht annähernd ausgleichen.
Vor allem die immens hohen Baukosten hätten dem Wohnungsneubaumarkt arg zugesetzt, erläutern die Experten bei Bulwiengesa. Zudem stöhnen so gut wie alle Baufirmen inzwischen über einen Mangel an freien Kapazitäten – sowie über zu viele freie, weil unbesetzte Stellen. Fachkräfte am Bau sind Mangelware.
Zusätzlich angeheizt wird diese Misere durch die Politik und vor allem die Verwaltung: Die Bauauflagen, beklagt Bulwiengesa, seien beispielsweise im Bereich der energetischen Dämmung inzwischen derart hoch, dass mehr und mehr Bauwillige kapitulierten und Bauprojekte nicht mehr über das Planungsstadium hinauskämen.
Negativbeispiel Nummer 1 sei Berlin: Die Stadt platze aus den Nähten, aber die Verwaltung vor Ort brächte durch immer neue Auflagen den Wohnungsneubau zum Erliegen – aus politischem Kalkül und ganz bewusst.
Fazit:
Jede Marktsituation hat Vor- und Nachteile. Abwarten kann sich auszahlen; Trendumschwünge zu verpassen jedoch kann Sie bares Geld kosten. Halten Sie die Augen offen!
Ihr Paul Misar
Immobilien-Elite
Bildquelle: © fotolia.com/S. Engels
Dieser Artikel behandelt die Themen Immobilieninvestment und Gefahren .
