Stichwort Bauboom: Bauen mit Köpfchen
Deutschland stockt auf. So heißt es zumindest, wenn man in die Medien blickt, die regelmäßig vom „Bauboom“ in Städten, aber auch auf dem Land sprechen. Hat eine Kommune kein Baugebiet auszuweisen, weil das Gemeindegebiet etwa begrenzt ist, dann ist das ein herber Rückschlag im Kampf um Neuansiedlungen auf dem Land, denn Wohnraum ist gefragter denn je. Wie sich dieser Bauboom in Zahlen niederschlägt und auf was beim Grundstückskauf zu achten ist, soll dieser Beitrag zeigen.
Bauboom als Langzeittrend
Den Bauboom in Deutschland als „anhaltend“ zu bezeichnen, wäre schon fast vermessen, denn eigentlich steigert sich dieser von Jahr zu Jahr. Im Vergleich der ersten Halbjahre 2013 und 2014 zeigt sich ein Anstieg um 7,3 Prozent. Von Januar bis Juni 2014 wurden 118.707 Wohngebäude errichtet, von Januar bis Juni 2013 waren dies nur 110.607 (Quelle: Statistisches Bundesamt). Und auch im Jahr 2015 schreibt sich die intensive Bautätigkeit fort. Über 140.000 Neu- und Umbauten wurden zwischen Januar und Juni 2015 genehmigt. In Prozent ausgedrückt bedeutet das einen Anstieg von 2,6 Prozent. Und auch die Gründe für den Bauboom bleiben annähernd gleich:
- Die niedrigen Bauzinsen sind verlockend.
- Die hohe Nachfrage an Wohnraum schürt den Bauboom.
Abbildung 1: Die niedrigen Bauzinsen wirken verlocken auf diejenigen, die selbst ein Eigenheim bauen möchten.
Der Grundstückskauf wird zum Alptraum!? Das muss nicht sein!
Was mit dem Bauboom einhergeht, sind die Horrornachrichten zur Abzocke beim Grundstückskauf oder beim Hausbau selbst, die sich mindestens mit derselben Intensität in die Köpfe der Kaufinteressenten hämmern wie die Verlockung durch günstige Zinsangebote. Doch der Grundstückskauf und auch der Hausbau müssen nicht zum Schreckgespenst werden, wenn die Details im Vorfeld geklärt sind.
Sachverständige raten, diese Fragen im Vorfeld zu klären:
- Ist das Grundstück für den Bau der Wunschimmobilie ausgelegt? Hierüber entscheiden nicht nur die Form bzw. die Größe des Grundstücks, die relativ einfach herauszufinden sind, sondern auch die Festlegungen im rechtsverbindlichen (!) Bebauungsplan. Ein Beispiel: Die lange Zeit beliebte Toskana-Villa, die einen Hauch von Urlaub in die Heimat bringen sollte, ist beispielsweise nicht überall erlaubt, denn im Zuge der Erhaltung des Landschaftsbildes wird zunehmend häufiger darauf gesetzt, einen Baustil vorzugeben, der auch ins Ortsbild passt. Das betrifft oft die Bauform, häufiger aber noch die Dachform und die Farbgestaltung. Um die Lage des Grundstücks gut beurteilen zu können, empfehlen Experten, das Wunschgrundstück zu verschiedenen Zeiten und an unterschiedlichen Wochentagen zu besichtigen, um sowohl Lichtverhältnisse als auch Lärmeinwirkungen umfänglich beurteilen zu können.
- Ist die Bodenbeschaffenheit für den Hausbau geeignet? Auskunft darüber kann ein Bodengutachten bzw. eine Bodenanalyse geben. Gerade in gefährdeten Gebieten (Hochwasserbereich, Erdbeben, etc.) hat in der Regel die Kommune die entsprechenden Werte vorrätig und kann zu diesem Punkt Rede und Antwort stehen. Liegt kein Gutachten vor, kann auch eine Sichtprüfung erste Anhaltspunkte darüber liefern. Besonders die Pflanzenwelt ist hier ein wichtiger Indikator, denn einige gedeihen nur auf trockenem, andere wiederum nur auf feuchtem Untergrund. Baugrundsachverständige können hier entsprechende Auskünfte erteilen. Die Kosten für ein Baugrundgutachten liegen zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Diese Investition ist es aber in jedem Fall wert, um herauszufinden, welche Bodenklasse (1 bis 7) das Grundstück hat. Die Unterschiede sind hier nachzulesen.
- Nicht nur die Bodenbeschaffenheit, sondern auch das, was darunter liegt, ist von großer Bedeutung für einen künftigen Häuslebauer. Die Höhe des Grundwasserspiegels entscheidet beispielsweise darüber, ob ein Keller möglich ist. Informationen dazu hat das Wasserwirtschaftsamt herausgegeben, bzw. gehen aus einem Baugutachten hervor. Doch auch über etwaige Altlasten (alte Schutthalden, Ölverseuchung) sollte der Bauherr bereits im Vorfeld informiert werden.
- Wer an einem Grundstück Interesse zeigt, sollte nach den Baulasten oder „dinglichen Rechten“ fragen, die sonst beim Kauf unbekannterweise übertragen würden und vielleicht das Wegerecht Dritter, unter Nachbarn festgelegte Bebauungsrichtlinien oder sogar Wohnrechte beinhalten. Im Grundbuch sind diese Regelungen dokumentiert. Eine Abschrift erhalten Interessierte beim Amtsgericht.
- Selbstverständlich sind auch die Kosten für das Grundstück im Vorfeld zu klären. Dabei kommt es nicht nur auf die Kosten beim Grundstückskauf an sich an, sondern es sollte auch nachgefragt werden, ob die Erschließungskosten beispielsweise schon mit eingerechnet sind oder ob diese noch zusätzlich auf den Kaufinteressenten zukommen.
Abbildung 2: In ländlichen Gegenden wird häufig mit Holz oder natürlichem Material gebaut.
Abbildung 3: Der blau-weiße Stil Griechenlands steht hier sicherlich nicht im Bebauungsplan.
Abbildung 4: Liegt ein Grundstück im Hochwassergebiet, gelten spezielle Auflagen beispielsweise für den Bau eines Kellers.
Achtung bei Grundstücken mit offensichtlichen Sondermerkmalen
Neben diesen grundlegenden Überlegungen sollten Grundstücke, die Besonderheiten aufweisen, auch von einem Spezialisten begutachtet werden. So kann zum Beispiel ein Grundstück in Hanglange besonders attraktiv sein, doch beim Bau in eine Hanglange ist immer auch mit erhöhten Baukosten zu rechnen. Auch Erdbebenzonen und Bergsenkungsgebiete sind Besonderheiten, die jedoch meist regional bekannt sind. Neben den geografischen Gegebenheiten ist eine gute Zugänglichkeit ein wichtiges Entscheidungskriterium.
Schweift der Blick weg vom eigentlichen Neubau ab, ist in der Regel die Infrastruktur rund um den Bauplatz ausschlaggebend. An dieser Stelle fallen die Gründe, die für oder gegen ein Grundstück sprechen sehr individuell aus. Während dem karrierebewussten Business-Ehepaar eine gute Verkehrsanbindung wichtig ist, setzen jungen Familien auf Kinderbetreuungsmöglichkeiten und Schulen. Andere wiederum schätzen den Trubel der Großstadt und auch die Ausstattung mit beispielsweise kulturellen Einrichtungen. Wer sich indes noch unsicher ist, ob ein Haus oder eine Wohnung die richtige Wahl ist, der findet in diesem Beitrag eine Entscheidungshilfe.
Bildquelle
Abbildung 1: pixabay.com © AlexanderStein (CC0 Public Domain)
Abbildung 2: pixabay.com © Pixel-mixer (CC0 Public Domain)
Abbildung 3: pixabay.com © ab-nach-mallorca (CC0 Public Domain)
Abbildung 4: pixabay.com © Hans (CC0 Public Domain)
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