Immobilie zu Lebzeiten verschenken: Worauf ist zu achten?
Viele Hausbesitzer wollen ihre Immobilie vorzugsweise ihren Kindern vermachen, damit diese im Alter gut abgesichert sind. Wer den Nachlass bereits frühzeitig abwickeln möchte, der sollte die Möglichkeit einer Schenkung in Erwägung ziehen. Wir gehen in unserem heutigen Artikel auf die wichtigsten Aspekte der Immobilienschenkung ein und verraten Ihnen, welche Fallstricke beachtet werden sollten.
Immobilienschenkung: Wie sichert man sich ab?
Eine Schenkung zu Lebzeiten ist stets mit einem gewissen Risiko für den Schenker verbunden, sodass die richtige Absicherung eine wichtige Rolle spielt. So kann der sogenannte Erblasser auch nach der Übertragung der Immobilie besondere Nutzungsrechte genießen. Zu diesen Sonderrechten gehören beispielsweise ein Wohnrecht, spezielle Rückforderungsrechte sowie ein Recht auf Nießbrauch. Bei einem Nießbrauchrecht, das im Grundbuch festgehalten wird, dürfen die Schenker das Haus bzw. die Wohnung weiterhin lebenslang bewohnen. Zudem haben sie Anspruch auf alle Erträge aus Vermietung und Verpachtung und werden daher in wirtschaftlicher Hinsicht wie der eigentliche Eigentümer behandelt. Auch Mietanpassungen dürfen durch den Nießbraucher vorgenommen werden.
Sofern nur ein einfaches Wohnrecht festgelegt wurde, darf der Schenker die Immobilie lebenslang bewohnen. Zwar stehen ihm in diesem Fall keine Erträge aus Vermietung und Verpachtung zu – allerdings behält er sein Wohnrecht auch bei einer Veräußerung der Immobilie. Bei dieser Variante sollten jedoch beide Seiten im Vorfeld festlegen, für welche Räume das Wohnrecht künftig gelten soll. Zudem sollte geklärt werden, ob das Wohnrecht auch auf die Familienmitglieder des Schenkers ausgedehnt werden soll.
Wer wiederum das Rückforderungsrecht in Anspruch nimmt, der kann die Rückübertragung der Immobilie in besonderen Fällen bestimmen. Das Rückforderungsrecht greift beispielsweise dann, wenn der Schenker Insolvenz anmeldet oder sich von dem Beschenkten scheidet. Auch bei grobem Undank, einer drohenden Verarmung sowie bei weiteren Szenarien kann das Rückforderungsrecht geltend gemacht werden. Grundsätzlich wirken sich sämtliche dieser Sondervereinbarungen wertmindernd auf die Immobilie aus, sodass sich daraus steuerliche Vorteile ergeben. Dennoch sollte in erster Linie der Familienfrieden gewahrt werden, sodass Offenheit und Transparenz an dieser Stelle unverzichtbar sind. Wir empfehlen Ihnen daher, frühzeitig einen Fachanwalt zurate zu ziehen, sodass sich im Nachhinein keine unerwünschten Fallstricke auftun.
Freibeträge: Schenkungssteuer vs. Erbschaftssteuer
Sowohl bei Schenkungen als auch bei Erbschaften profitieren die Begünstigten von sogenannten Freibeträgen. Sofern die selbstgenutzte Immobilie zu Lebzeiten an den Ehepartner verschenkt wird, entfällt die Schenkungssteuer komplett. Dies bedeutet, dass der Begünstigte auch bei einem Weiterverkauf der Immobilie keine Steuern an das Finanzamt abführen muss. Demnach ist die Schenkung steuerfrei. Wird die Immobilie derweil an den Ehegatten vererbt, gilt ein Steuerfreibetrag von 500.000 Euro. Im Falle einer Erbschaft lässt sich die Erbschaftssteuer nur dann umgehen, wenn der begünstigte Ehepartner mindestens zehn weitere Jahre in dem Haus bzw. in der Wohnung wohnen bleibt.
Wird die Immobilie an die Kinder übertragen, gilt sowohl bei einer Erbschaft als auch bei einer Schenkung ein Schenkungsfreibetrag von 400.000 Euro. Allerdings darf dieser Freibetrag im Falle einer Schenkung an Kinder alle zehn Jahre neu genutzt werden. Sofern der Wert der Immobilie den Steuerfreibetrag daher deutlich übersteigt, kann eine schrittweise Schenkung durchaus sinnvoll sein. Damit die Immobilie nicht in die Erbmasse mit einfließt, sollte jedoch darauf geachtet werden, dass die komplette Übertragung des Wohneigentums mindestens zehn Jahre vor dem Versterben des Schenkers abgewickelt wurde.
Steuern sparen durch Schenkung – Wie man die Freibeträge sinnvoll nutzt
Mit der richtigen Planung können Begünstigte im Falle einer Schenkung steuerliche Vorteile genießen. Wie bereits erwähnt, dürfen beschenkte Kinder den Freibetrag in Höhe von 400.0000 Euro alle zehn Jahre neu in Anspruch nehmen. Die Schenkungssteuer kann demnach erheblich gemindert bzw. sogar vollständig umgangen werden. Dies lässt sich dann realisieren, wenn die Immobilie Schritt für Schritt an den Beschenkten übertragen wird. Sofern beispielsweise zwei Wohnungen mit einem Wert von jeweils 300.000 Euro pro Immobilie zum selben Zeitpunkt verschenkt werden, würde im Normalfall eine Schenkungssteuer erhoben werden. Wird die erste Wohnung jedoch im Jahr 2021 und die zweite Wohnung erst im Jahr 2032 auf das Kind übertragen, so fällt die Schenkungssteuer komplett weg. Schließlich darf der Freibetrag von 400.000 Euro nach zehn Jahren in voller Höhe neu genutzt werden. Weiterhin können beide Elternteile den Freibetrag bei der Schenkung jeweils für sich allein nutzen, sofern beide Personen über eigenständiges Vermögen verfügen. Mit einer zeitlich versetzten Schenkung lassen sich jedoch insgesamt die profitabelsten Steuereinsparungen wahrnehmen, sodass die Schenkung sorgfältig geplant werden sollte.
Kosten bei der Schenkung einer Immobilie
Wenn sich die Schenkungssteuer mit der richtigen Vorgehensweise deutlich minimieren lässt, so sollten weitere Kostenpunkte bei einer Immobilienschenkung berücksichtigt werden. Sofern die Schenkung speziellere Regelungen umfasst, wird der Schenkungsvertrag durch einen Notar beglaubigt. Die Kosten hierfür bemessen sich an dem Wert des zu übertragenden Besitzes. Wenn eine Immobilie verschenkt werden soll, ist zudem ein Eintrag im Grundbuch fällig, dessen Kosten durch den Wert der Schenkung bestimmt werden. Wer sich außerdem im Vorfeld juristisch beraten lassen möchte, sollte die Kosten für einen passenden Anwalt ebenfalls einkalkulieren.
Immobilie verschenken oder besser vererben?
Grundsätzlich kann sich sowohl eine Schenkung als auch eine Erbschaft für beide Seiten auszahlen. Sofern vor allem die Ersparnis möglicher Steuern im Vordergrund steht, kann sich die Schenkung in vielen Fällen auszahlen. Auch wenn der Nachlass bereits zu Lebzeiten geklärt werden soll, erweist sich eine Schenkung als sinnvollere Alternative. Wenn die Immobilie hingegen nicht frühzeitig übertragen werden soll, ist wiederum eine klassische Erbschaft zu präferieren. Grundsätzlich ist es ratsam, die Vor- und Nachteile beider Varianten genau abzuwägen und das Modell zu wählen, das zu den eigenen Wünschen passt.
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