Top-kernsaniert & leerstehend – 2-Zimmer-Wohnung DG in Bestlage KA-Mühlburg – Direkt vom Eigentümer

Objektbeschreibung

Das Mehrfamilienhaus befindet sich in ruhiger und sehr gefragter Wohnlage in Karlsruhe-Mühlburg, Bestlage, in einer reinen Anwohnerstraße mit perfekter Anbindung:
•S-Bahn-Haltestelle "Feierabendweg" ca. 200 m entfernt (direkt an der Siemensallee)
•ca. 900 m bis zum Städtischen Klinikum Karlsruhe
•ca. 2,5 km zur Hochschule Karlsruhe
•ca. 4 km zur Universität Karlsruhe

Das Haus wurde ca. 1955 erbaut und 1981 in Wohnungseigentum (WEG) aufgeteilt. Es besteht aus 6 Wohneinheiten und ist vollständig unterkellert. Die WEG ist klar strukturiert, gepflegt und funktioniert harmonisch.

Bauweise & Technik
•Massive Ziegelbauweise mit Stahlbetondecken
•Satteldach mit Pfanneneindeckung, gedämmt
•Gedämmte oberste Geschossdecke (ca. 70 cm Mineralwolle)
•Dachschrägen mit Heraklithplatten und Mineralwolle gedämmt
•Fassade linksseitig mit WDVS (10 cm) energetisch saniert
•Neue Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung (Viessmann, 2013)

Gemeinschaftliche Einrichtungen
•Waschraum mit Zugang zum Garten
•Fahrradschuppen im Garten
•Jede Wohnung mit eigenem Kellerabteil
•Gemeinschaftsgarten hinter dem Haus

Eigentümerstruktur
•1 Wohnung von Eigentümerin bewohnt
•2 Wohnungen in Hand von verschiedenen Kapitalanlegern, jeweils vermietet
•3 Wohnungen gehören einem Kapitalanleger, der nun alle 3 verkauft. Darunter diese angebotene deren Expose Sie gerade lesen
•Zusätzlich verkauft der Kapitalanleger die Wohnung 2.OG links (vermietet, renovierungsbedürftig) und die Wohnung 1.OG rechts (kernsaniert, leer)
•Es besteht somit aktuell die Möglichkeit 3 Wohneinheiten (50%) im gleichen Haus zu erwerben. 2 x 2 Zimmer Wohnung zB Eigennutzung und gegebenenfalls die 3te Wohnung als Kapitalanlage oder auch der Möglichkeit der weiteren Eigennutzung durch Eigenbedarfskündigung
•Im Zuge des Verkaufs gibt der Kapitalanleger auch sein Mandat als Verwaltungsbeirat ab und neue Eigentümer haben die Möglichkeit sich aktiv in die WEG einzubringen
•Verkauf der 3 Einheiten erfolgt, da Kapital vom Kapitalanleger nach Verkauf in andere Immobilienprojekte investiert wird, um wieder Eigenkapital als Hebel einzusetzen
•Angebot stellt einzigartige Möglichkeit auf dem Immobilienmarkt dar, schnell zugreifen lohnt sich
•Klar geregelte Zuständigkeiten (Fenster, Balkone = Sondereigentum)

Zum Verkauf steht eine gut geschnittene 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung (DG rechts) mit ca. 41,77 m² in einem gepflegten 6-Familienhaus im Feierabendweg 15, Karlsruhe-Mühlburg. Bestlage.
🔑 Eckdaten zur Wohnung
•2 Zimmer, Küche, Bad, Flur
•Wohnfläche: ca. 41,77 m²
•Raumaufteilung:
oZimmer 1: 8,43 m²
oZimmer 2: 14,26 m²
oKüche: 14,26 m²
oBad: 3,04 m²
oFlur: 1,82 m²

•Alleinige Sondernutzungsrechte (Teilungserklärung) am darüberliegenden Spitzboden für beide DG-Wohnungen (Höhe ca. 1,50 m)

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

Nimm Kontakt auf »

Ausstattung

Balkon, Garten, Keller, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Highlights der Wohnung
•Vollständige Kernsanierung im Jahr 2024 und 2025
BAD / KOMPLETTER WASSERSTRANG
oStrang mit allen Wasserleitungen Warm- und Kaltwasser von Keller aus auf der kompletten rechten Seite des Hauses neu gemacht (Abwasser und Heizung nicht, weil gut)
oD.h. Wohnung EG, Wohnung 1.OG und Wohnung DG rechts (Verkaufsobjekt dieser Anzeige)
oGrundriss Bad geändert, große Duschtasse mit 90 cm x 90 cm eingebaut (Stahlwanne)
oDadurch Vergrößerung an dieser Stelle durch Trockenbauwand Rigips in Küche
oDecke mit Rigips abgehängt
oGeberit Unterbauspülkasten eingebaut
oModerner Handtuchhalterheizkörper eingebaut
oEs wurden neue, hochwertige Sanitärobjekte von Grohe und Villeroy & Boch verbaut
oZusätzlich wurde in dem Bad ein Waschmaschinenanschluss vorbereitet (wenn man nicht den gemeinsamen Waschraum im Keller nutzen möchte; dort hat jede Wohnung einen eigenen Platz mit separatem Wasser und Stromzähler)
oBadfliessen komplett neu (Wand und Boden)
oBad mit Fenster

KÜCHE
oDirekt vom Bad aus wurden dann auch selbstverständlich durch die Wand für die dahinterliegende Küche deren Wasserleitungen neu gemacht
oDie Küche hat selbstverständlich einen neuen Fliessenspiegel erhalten (60 cm x 60 grau)
oEbenfalls wurde dann eine neue IKEA Küche mit Fronten Hochglanz Lack weiß nebst einem neuem Siemens 4 Platten Herd mit Backofen eingebaut
oDie Dunstabzugshaube ist Abluft
oDie Bodenfliessen in der gesamten Küche (60 cm x 60 grau) wurden selbstverständlich auch neu gemacht (und sind die identischen wie auf Boden Flur und an den Wänden Bad; Info: die grauen Fliessen sind Bodenfliessen)
oNeue Bodenbeläge in allen Räumen (hochwertiger Laminat & Fliesen)
oNeue Zimmertüren
•Die komplette Elektroinstallation wurde im Jahr 2020 bereits erneuert; Die Elektrik wurde im Rahmen der Sanierung von einer Deutschen Elektrikerfirma angepasst bzw. überarbeitet
•Es wurden Ende 2024 alle 4 Velux Fenster neu eingebaut. Direkt im Anschluss eines 2024er WEG Beschlusses zur Umsetzung
oVelux Cabrio Dachfenster (114x252 cm): Balkonvariante (Schlafzimmer 1)
o2 x 2-fach Klapp-Schwingfenster Küche (114x118 cm), in Reihe
oGroßes Klapp-Schwingfenster Bad (78x98 cm)
oNeue Fliesen, Laminat, Sanitäranlagen, Türen
•Fenstererneuerung durch regionale Deutsche Dachdeckerfirma Meister Firma,
•Einbau war und ist genehmigungs- und anzeigefrei laut Stadt Karlsruhe
•Bis Ende Mai werden nochmals 3 neue Fenster von einer Karlsruher Fensterfirma eingebaut und damit die 3 verbliebenen, alten Holzfenster ersetzt (1 x Schlafzimmer mit Velux Cabrio Fenster, 1 x Fenster Küche, 1 x Fenster kleines Schlafzimmer). Damit sind alle Fenster 100% neu
•Jetzt wurden alle Türen erneuert (gleiche Optik)
•In allen Räumen wurde ein neuer, einheitlicher Laminatboden verlegt
•Das Highlight der Wohnung ist das Velux Balkon Cabrio Fenster vom großen Schlafzimmer in den Garten. Auch von der Küche aus geniesst man durch die offene Tür diesen tollen Ausblick
•Der Blick durch die Fenster auf die Hinterseite des Hauses in den sehr weitläufigen Garten ist ein Traum
•Alle neuen Velux Fenster haben selbstverständlich in der gleichen Farbe ebenfalls neue Innenrollos erhalten
•Keine Rolläden an den normalen Fenstern (nur Innenjalousien), Heizkörper lackiert, Tapete größtenteils neu, Wohnung komplett gestrichen
•Wohnung wurde von der Eigentümerin im Rahmen einer Sondervermietung möbliert vermietet. Daher auch in jedem Zimmer ein TV-Anschluss an der Wand und überall jede Menge Steckdosen

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas
Energieausweis nicht vorhanden

Hausbeschreibung
•Baujahr: ca. 1955, Umwandlung in WEG: 25. Mai 1981
•Massive Bauweise mit Poroton-Ziegel-Mauerwerk (30 cm) und Stahlbetondecken
•Satteldach mit Gauben
•6 Wohneinheiten, identische Grundrisse pro Etage
•Voll unterkellert, zugeordneter Kellerraum Nr. 5 laut Plan (ca. 8 qm)
•Gemeinsamer Waschraum im Keller mit Hintertür direkt zum Garten (separater Wasser- und Stromanschluss für jede Wohnung)

Garten & Außenbereich
•Gemeinschaftsgarten direkt hinter dem Haus, nutzbar von allen
•Angrenzend: großzügiger, nicht zur WEG gehörender Privatgarten (kein Eigentum der WEG, aber Blick ins Grüne), wird vermutlich nie bebaut werden können, da als Gartengrundstück mit Gartenhaus ausgewiesen und keine Zufahrt vorhanden
•Perfekt zum Entspannen, Grillen, Sonnen, mit Zugang über Waschraum oder normal links am Haus entlang, wo auch der Fahrradschuppen steht

Energetische Maßnahmen & Substanz
1. Dachschrägen
•Beplankung mit Heraklithplatten (Holzwolle-Leichtbauplatten, A2, asbestfrei)
•Darunter zusätzliche Mineralwolle-Dämmung
2. Oberste Geschossdecke (Speicherboden)
•Vollflächige Dämmung mit ca. 70 cm Mineralwolle
•Deutliche Energieeinsparung, kein Nachrüstbedarf nach GEG
3. Fassade links (Giebelseite)
•Wärmedämmverbundsystem mit ca. 10 cm Dämmung
4. Heizung
•Moderne Gaszentralheizung (Viessmann, Baujahr 2013) mit zentraler Warmwasserbereitung
•Kein Austauschbedarf gemäß GEG
5. Dach
•2025 Dachprüfung durch deutsche Dachdeckerfirma
•Defekte Ziegel wurden ersetzt
•Kein Sanierungsbedarf, Dach optisch & technisch in Ordnung
Fazit zur Substanz
•Kein Asbest laut Sichtung und Bauweise
•Hervorragender Zustand für Gebäudealter
•Ideale Voraussetzungen für Werterhalt, Mietsteigerung oder Eigennutzung

Teilungserklärung & WEG-Struktur
•Wohnung: 130/1.000 Miteigentumsanteile
•Flurstück: 8757/20 mit 1.006 m² Grundstück
•Kein Stellplatz enthalten – kostenlose Parkplätze vor dem Haus
•Alle Fenster Wohnungen & Balkone wurden 1992 durch WEG Beschluss bereits als Sondereigentum definiert (entscheidender Vorteil bei Modernisierungen, da Kosten von den Wohnungseigentümern zu tragen sind)
•Funkzähler für Wasser und Heizung in jeder der 6 Wohnungen installiert
•Verkauf direkt vom Eigentümer – ohne Makler
•Energieausweis wird zur Besichtigung vorgelegt

Sonstiges
• kein Instandhaltungsrückstau Haus, geringe Nebenkosten
Geringe Betriebskosten durch gemeinschaftliche Organisation
• Treppenhausreinigung wird im wöchentlichen Wechsel von den Bewohnern stockwerksweise selbst durchgeführt
• Kein Hausmeisterdienst: Gartenpflege und Müllbereitstellung erfolgen eigenverantwortlich durch die Eigentümergemeinschaft
• Kein WEG Vertrag für TV. Sat-Schüssel auf Hauswand (Wohnung 1.OG rechts, also darunter), die auch die Wohnung im 2.OG mit Kabeln versorgt

Verwaltung & Organisation
Die Betreuung der WEG erfolgt seit kurzem durch eine neue, externe Hausverwaltung. Die bisherige Verwaltung wurde altersbedingt abgelöst, da Unterlagen wie Abrechnungen und Wirtschaftspläne zuletzt nicht mehr zeitnah bereitgestellt werden konnten.

Portfolioanpassung / Rebalancing
Die 3 zum Verkauf stehenden Wohnungen gehören einer regionalen, familiengeführten Immobilien-Kapitalgesellschaft¬. Im Rahmen einer strategischen Neuausrichtung des großen Portfolios erfolgt nun die selektive Veräußerung einzelner Einheiten, darunter diese – gerade auch leerstehende, und frisch sanierte Einheiten.
• Verkauf direkt vom Eigentümer – ohne Makler
• Energieausweis wird zur Besichtigung vorgelegt

Makleranfragen unerwünscht! Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!