2-Zimmer-Wohnung in Top-Lage Karlsruhe-Mühlburg – Kapitalanlage oder Eigennutz mit Ausbaupotenzial

Objektbeschreibung

Gartenblick & Nutzung, Ausbaupotenzial im Dachboden, ruhige Bestlage, 100 % Potenzial, direkt vom Eigentümer (provisionsfrei)

Das Mehrfamilienhaus befindet sich in ruhiger und sehr gefragter Wohnlage in Karlsruhe-Mühlburg, Bestlage, in einer reinen Anwohnerstraße mit perfekter Anbindung:
• S-Bahn-Haltestelle "Feierabendweg" ca. 200 m entfernt (direkt an der Siemensallee)
• ca. 900 m bis zum Städtischen Klinikum Karlsruhe
• ca. 2,5 km zur Hochschule Karlsruhe
• ca. 4 km zur Universität Karlsruhe
Das Haus wurde ca. 1955 erbaut und 1981 in Wohnungseigentum (WEG) aufgeteilt. Es besteht aus 6 Wohneinheiten und ist vollständig unterkellert. Die WEG ist klar strukturiert, gepflegt und funktioniert harmonisch.

Bauweise & Technik
• Massive Ziegelbauweise mit Stahlbetondecken
• Satteldach mit Pfanneneindeckung, gedämmt
• Gedämmte oberste Geschossdecke (ca. 70 cm Mineralwolle)
• Dachschrägen mit Heraklithplatten und Mineralwolle gedämmt
• Fassade linksseitig mit WDVS (10 cm) energetisch saniert
• Neue Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung (Viessmann, 2013)

Gemeinschaftliche Einrichtungen
• Waschraum mit Zugang zum Garten
• Fahrradschuppen im Garten
• Jede Wohnung mit eigenem Kellerabteil
• Gemeinschaftsgarten hinter dem Haus

Eigentümerstruktur
• 1 Wohnung von Eigentümerin bewohnt
• 2 Wohnungen in Hand von verschiedenen Kapitalanlegern, jeweils vermietet
• 3 Wohnungen gehören einem Kapitalanleger, der nun alle 3 verkauft. Darunter diese angebotene deren Expose Sie gerade lesen
• Zusätzlich verkauft der Kapitalanleger die Wohnung 1.OG rechts (kernsaniert, leer) und die Wohnung 2.OG rechts (kernsaniert, leer)
• Es besteht somit aktuell 3 Wohneinheiten (50%) im gleichen Haus zu erwerben. 2 x 2 Zimmer Wohnung zB Eigennutzung und gegebenenfalls die 3te Wohnung als Kapitalanlage oder auch der Möglichkeit der weiteren Eigennutzung durch Eigenbedarfskündigung
• Im Zuge des Verkaufs gibt der Kapitalanleger auch sein Mandat als Verwaltungsbeirat ab und neue Eigentümer haben die Möglichkeit sich aktiv in die WEG einzubringen
• Verkauf der 3 Einheiten erfolgt, da Kapital vom Kapitalanleger nach Verkauf in andere Immobilienprojekte investiert wird, um wieder Eigenkapital als Hebel einzusetzen
• Angebot stellt einzigartige Möglichkeit auf dem Immobilienmarkt dar, schnell zugreifen lohnt sich
• Klar geregelte Zuständigkeiten (Fenster, Balkone = Sondereigentum)

Zum Verkauf steht eine gut geschnittene 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung (DG links) mit ca. 41,77 m² in einem gepflegten 6-Familienhaus im Feierabendweg 15, Karlsruhe-Mühlburg. Bestlage.

Eckdaten zur Wohnung
• 2 Zimmer, Küche, Bad, Flur
• Wohnfläche: ca. 41,77 m²
Raumaufteilung:
o Zimmer 1: 8,43 m²
o Zimmer 2: 14,26 m²
o Küche: 14,26 m²
o Bad: 3,04 m²
o Flur: 1,82 m²
• Vermietet seit 01.11.2014 an eine zuverlässige Einzelperson
• Kaltmiete: 429 €, Nebenkosten-VZ: 130 €, Warmmiete: 559 €, Kaution: 1.000 €
• Küche im Eigentum des Mieters
• Zustand: modernisierungsbedürftig, insbesondere Bad und Fenster (Holz, doppelt verglast, original)

Ausstattung
• Bad mit Badewanne (älterer Zustand)
• Doppelt verglaste Holzfenster

Vorteile für Kapitalanleger
• Zuverlässiger, pflegeleichter und anspruchsloser Mieter
• Seit Mietbeginn keine Mietrückstände, stets absolut pünktliche Mietzahlungen
• Mietsteigerungspotential nach Sanierung
• Steuervorteile durch Modernisierung möglich

Vergleichsobjekt im Haus
Die Wohnung DG rechts (Nr. 6) wurde vollständig modernisiert (inkl. Velux Cabrio Fenster). Diese dient als Referenz für ein mögliches Sanierungsniveau.

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Ausstattung

Garten, Keller, Teppichboden

Bemerkungen:
Hausbeschreibung
• Baujahr: ca. 1955, Umwandlung in WEG: 25. Mai 1981
• Massive Bauweise mit Poroton-Ziegel-Mauerwerk (30 cm) und Stahlbetondecken
• Satteldach mit Gauben
• 6 Wohneinheiten, identische Grundrisse pro Etage
• Voll unterkellert, zugeordneter Kellerraum Nr. 6 laut Plan
• Gemeinsamer Waschraum im Keller mit Hintertür direkt zum Garten (separater Wasser- und Stromanschluss für jede Wohnung)

Garten & Außenbereich
• Gemeinschaftsgarten direkt hinter dem Haus, nutzbar von allen
• Angrenzend: großzügiger, nicht zur WEG gehörender Privatgarten (kein Eigentum der WEG, aber Blick ins Grüne), wird nie bebaut werden können
• Perfekt zum Entspannen, Grillen, Sonnen, mit Zugang über Waschraum

Energetische Maßnahmen & Substanz
1. Dachschrägen
• Beplankung mit Heraklithplatten (Holzwolle-Leichtbauplatten, A2, asbestfrei)
• Darunter zusätzliche Mineralwolle-Dämmung
2. Oberste Geschossdecke (Speicherboden)
• Vollflächige Dämmung mit ca. 70 cm Mineralwolle
• Deutliche Energieeinsparung, kein Nachrüstbedarf nach GEG
3. Fassade links (Giebelseite)
• Wärmedämmverbundsystem mit ca. 10 cm Dämmung
4. Heizung
• Moderne Gaszentralheizung (Viessmann, Baujahr 2013) mit zentraler Warmwasserbereitung
• Kein Austauschbedarf gemäß GEG
5. Dach
• 2025 Dachprüfung durch deutsche Dachdeckerfirma
• Defekte Ziegel wurden ersetzt
• Kein Sanierungsbedarf, Dach optisch & technisch in Ordnung
Fazit zur Substanz
• Kein Asbest laut Sichtung und Bauweise
• Hervorragender Zustand für Gebäudealter
• Ideale Voraussetzungen für Werterhalt, Mietsteigerung oder Eigennutzung

Teilungserklärung & WEG-Struktur
• Wohnung: 130/1.000 Miteigentumsanteile
• Flurstück: 8757/20 mit 1.006 m² Grundstück
• Kein Stellplatz enthalten – kostenlose Parkplätze vor dem Haus
• Alle Fenster Wohnungen & Balkone wurden 1992 durch WEG Beschluss bereits als Sondereigentum definiert (entscheidender Vorteil bei Modernisierungen, da Kosten von den Wohnungseigentümern zu tragen sind)
• Alleinige Sondernutzungsrechte (Teilungserklärung) am darüberliegenden Spitzboden für beide DG-Wohnungen (Höhe ca. 1,50 m)
• Funkzähler für Wasser und Heizung in jeder der 6 Wohnungen installiert

Modernisierungsmöglichkeiten (Vision)
• Inspiration durch rechts angrenzende DG Wohnung (separater Verkauf), hochwertig kernsaniert mit:
o Velux Cabrio Dachfenster (114x252 cm): Balkonvariante
o 2 x 2-fach Klapp-Schwingfenster Küche (114x118 cm), in Reihe
o Großes Klapp-Schwingfenster Bad (78x98 cm)
o Neue Fliesen, Laminat, Sanitäranlagen, Türen

• 2024 WEG Beschluss zur Umsetzung
• Einbau war und ist genehmigungs- und anzeigefrei laut Stadt Karlsruhe
• Fenstererneuerung durch regionale Deutsche Dachdeckerfirma Meister Firma, 2024 (direkt nach WEG Beschluss) Netto-Kosten: 13.238,75 € um ein Preisgefühl zu geben
• Grundrissanpassung und Badvergrößerung möglich
• Ebenfalls Spitzbodeneinbindung

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas
Energieausweis nicht vorhanden

• Kapitalanleger: stabile Mietrendite, kein Instandhaltungsrückstau Haus, geringe Nebenkosten
• Handwerker / Eigennutzer: attraktiver Grundriss, Vision durch Musterwohnung nebenan, Ausbauoptionen

Geringe Betriebskosten durch gemeinschaftliche Organisation
• Treppenhausreinigung wird im wöchentlichen Wechsel von den Bewohnern stockwerksweise selbst durchgeführt
• Kein Hausmeisterdienst: Gartenpflege und Müllbereitstellung erfolgen eigenverantwortlich durch die Eigentümergemeinschaft

Verwaltung & Organisation
Die Betreuung der WEG erfolgt seit kurzem durch eine neue, externe Hausverwaltung. Die bisherige Verwaltung wurde altersbedingt abgelöst, da Unterlagen wie Abrechnungen und Wirtschaftspläne zuletzt nicht mehr zeitnah bereitgestellt werden konnten.
Portfolioanpassung / Rebalancing
Die 3 zum Verkauf stehenden Wohnungen gehören einer regionalen, familiengeführten Immobilien-Kapitalgesellschaft. Im Rahmen einer strategischen Neuausrichtung des großen Portfolios erfolgt nun die selektive Veräußerung einzelner Einheiten, darunter diese – gerade auch leerstehende, und frisch sanierte Einheiten.

• Verkauf direkt vom Eigentümer – ohne Makler
• Energieausweis wird zur Besichtigung vorgelegt

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!