Kapitalanlage oder Selbstnutzung - Attraktive Dreizimmerwohnung in der Lüneburger Weststadt

Objektbeschreibung

Diese gut geschnittene, sehr zentral gelegene 3-Zimmer-Wohnung (ca. 71 m²) befindet sich im Hochparterre einer ruhigen und gepflegten Wohnungseigentümergemeinschaft in der Lüneburger Weststadt. Aktuell ist sie noch bis zum 28.02.2025 vermietet, wobei die Netto-Kaltmiete bei 11 € pro m² liegt. Somit haben Sie die Wahl, die Wohnung weiterhin als renditestarke Kapitalanlage zu nutzen oder sie nach Auszug der jetzigen Mieter selbst zu beziehen.

Instandhaltungsrücklage
• WEG-Rücklage (Zufluss): ca. 190.000 € / ca. 20.000 € pro Jahr
• Wohnungs-Rücklage (Zufluss): ca. 11.000 € / ca. 1.100 € pro Jahr
Diese Rücklagen zeigen eine solide finanzielle Basis, die langfristige Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ermöglicht.

Raumaufteilung
• Wohnzimmer: Großzügig geschnitten, mit Zugang zum Südbalkon. Durch die Ausrichtung zum Innenhof ist es angenehm ruhig und bietet entspannte Stunden an der frischen Luft.
• Kinder-/Arbeitszimmer: Flexibel nutzbar, z. B. als Kinderzimmer, Homeoffice oder Gästezimmer.
• Schlafzimmer: Ebenfalls nach Norden ausgerichtet, was im Sommer für ein angenehmes Raumklima sorgt.
• Badezimmer: Innenliegendes Bad mit Badewanne und integrierter Duschmöglichkeit.
• Küche: Zeitlose Einbauküche, gefliest, mit ausreichend Stauraum.

Fazit
Diese 3-Zimmer-Wohnung in der Lüneburger Weststadt vereint zukunftsfähige Modernisierungen, eine solide Hausgemeinschaft und eine hervorragende Anbindung. Ob als Renditeobjekt mit einer Netto-Kaltmiete von 11 €/m² oder als attraktives Eigenheim – hier finden Sie ein stabiles und gleichzeitig modernes Umfeld zum Wohlfühlen. Die ruhige, aber zentrale Lage, der ansprechend gestaltete Innenhof und die nachhaltigen Sanierungsmaßnahmen versprechen ein langlebiges Wohnerlebnis. Überzeugen Sie sich selbst von diesem gelungenen Mix aus Komfort, Nachhaltigkeit und urbanem Lebensgefühl!

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Ausstattung

Balkon, Keller, Vollbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Südbalkon (ca. 3 m²):
Gefliest, renovierte Holzverkleidung & Stahlgeländer, elektrische Fallarmmarkise (Markilux), schaltbare Außensteckdose. Zudem ein Balkonkraftwerk (2 × 415 W, Wechselrichter 600 W, Batteriespeicher 1,6 kWh) zur Eigenstromoptimierung.

Küche (EBK):
o Siemens-Backofen und Ceranfeld
o Kühl-Gefrierkombination KG39EAi40
o Geschirrspüler (iQ300)
o Edelstahl-Dunstabzugshaube (Naber-Abluftsystem)
o Franke-Spüle mit Drucklos-Armatur und Kleinspeicher
o LED-Beleuchtungsleisten
o Waschmaschinenstellplatz mit zweitem Eckventil

Bad:
o Keramag-Waschtisch, Hansgrohe Talis Classic-Armatur, LED-Spiegelschrank
o Badewanne mit Hansgrohe-Talis-Armatur und Raindance-Duschkopf
o Durchlauferhitzer (Stiebel Eltron)

Fenster & Fußböden:
o Wohnzimmer: Schüco-Living 82 dreifach Wärmeschutzfenster/-tür (Uw=0,85, Schallschutz 38 dB), Fensterfalzlüfter, abschließbare Griffe
o Schlafzimmer: Schallschutz-Wärmeschutzfenster (zweifach) + zusätzl. Kastenfenster
o Arbeitszimmer & Küche: Schallschutzglas (36 dB)
o 5 elektrische Außenrollläden (Becker) an Fenstern und Balkontür
o Laminat Ahorn natur (Schöner Wohnen/Parador), MDF-Sockelleisten mit Edelstahl-Clips (KGM ExPress) für Kabelverlegung
o Feinsteinzeugfliesen in Bad und Küche

Heizung & Lüftungsanlage:
o Erneuerte Brötje-Plattenheizkörper, gedämmte Heizkörpernischen
o Heizkostenerfassung via Techem-Funk
o Feuchtegesteuerter 24-Stunden-Badablüfter (Marley P11)

Elektrik/Datentechnik:
o Modernisierte Elektroverteilung (Küche), 2 × FI
o Schalterprogramm Jung AS 500 weiß
o DSL-Internet (ca. 250 Mbit), Glasfaser im Treppenhaus

Sicherheit:
o Elektrische Gegensprechanlage mit Türöffner, elektr. Türspion mit Kamera
o Sicherheitstür (Abus-Türriegel PR 1900, Sperrbügel, Sicherheitsbeschlag)
o Schlüsselsafe im Keller
o 3 Techem-Rauchwarnmelder
o Bewegungsmelder in Hofdurchfahrt/Innenhof

Nutzflächen:
o Ca. 11 m² großer, gefliester und trockener Kellerraum (Lagerregal, Fahrradhalter)
o Ca. 8 m² Dachverschlag (Trockenboden)
o Pkw-Stellplatz im Innenhof

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

Gemeinschaftseigentum und Sanierungsmaßnahmen

Bisherige bauliche und energetische Sanierungen
• Erneuerung der Wohnungs- und Treppenhausfenster sowie Haus-/Wohnungstüren
• Zerstörungsfreie Sanierung der Kaltwasserleitungen (vertikal), Erneuerung der horizontalen Leitungen im Keller (Edelstahlrohr, 2006)
• Kellertreppenaufgänge erneuert (2016)
• Dachrinnen- und Fallrohrerneuerung (2016)
• Polypipe-System zur Sanierung der vertikalen Abwasserleitungen (2023)
• Wärmedämmung Hofdurchfahrt (BAFA-gefördert, 2023)
• Dämmung oberste Geschossdecke (2024, BAFA-gefördert)

Geplante bauliche & energetische Maßnahmen
• Individueller Sanierungsfahrplan (isfp) für höhere Fördermittel
• Wärmedämmung Kellerdecke & Wohnungsaußenwand der Hofdurchfahrt
• Erneuerung Heizungsanlage (Pelletskessel)
• Installation Abwasser-Rückstauklappe je Hauseingang
• Abdichtung von 5 Balkonplatten (oberste Etage)
• Erneuerung des Müllsammelsystems, Fahrradstellplätze & -unterstände

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