Modernisieren für mehr Rendite oder Wohnwünsche statt sofort >3,6% zu realisieren bzw. einzuziehen?

Objektbeschreibung

Note: I am happy to communicate in English.

Sie suchen als Kapitalanlage ein zukunftssicheres Investment für eine einfache Vermietung, bei der Sie sich den idealen Mieter aus einer großen Zahl passender solventer Mieter aussuchen und durch Modernisierungen die bei Mietpreisbremse legale Mietrendite weiter steigern können bis auf mindestens 3,9%?

Oder Sie wollen zur Selbstnutzung oder für nahe Angehörige Ihre Vorstellungen von komfortablem, barrierefreiem und energieeffizienten Wohnen in einer sehr gepflegten und perspektivisch mit einer neuen Fassade versehenen, zeitlos gestalteten Wohnanlage sofort oder Schritt für Schritt realisieren?

Dann ist diese ruhig gelegene, super geschnittene 3-Zimmer-Wohnung mit separatem WC, Küche mit abgetrennter Fläche mit Waschmaschinenanschluss und Sonnenloggia in einer sehr gepflegten Wohnanlage mit 150 Wohneinheiten aus 2000 in einer vorteilhaften Lage, die es in Düsseldorf nur einmal gibt, ideal.

Diese Wohnung liegt mit den Schlafzimmern und der Küche zu einer wenig frequentierten Fußgängerzone Heinz-Schmöle-Straße direkt hinter dem Bertha-von-Suttner-Platz am Hauptbahnhof Düsseldorf und mit Wohnen und Essen mit Sonnenloggia zum abgeschlossenen Innenhof an einem Treppenhaus mit zwei per Videosprechanlage ausgestatteten Eingängen und einem in Edelstahl ausgeführtem Fahrstuhl, der auch in die beiden Untergeschosse mit trockenen Gemeinschaftsräumen, einem Kellerabteil und Tiefgarage führt.

In der kurzen Fußgängerzone gibt es wenige Gewerbeeinheiten, darunter ein Kiosk, ein Fitnesscenter und eine Eisdiele.

Eine Wohnung mit ähnlichen in Immobilienportalen filterbaren Eigenschaften zu mieten ist fast unmöglich, moderne Wohnungen ab Baujahr 1995 sind noch seltener, vor allem mit Fernwärme.

Zudem wurden Wohnungen in dieser Wohnanlage nur alle Jahre mal zum Kauf oder zur Miete angeboten: Seit 2015 wurden laut einer führenden Datenbank für öffentliche Immobilienangebote 6 andere Wohnungen in dieser Wohnanlage zur Miete und 3 zum Kauf angeboten. Die 4 Mietangebote in der Heinz-Schmöle-Str. waren durchschnittlich 7 Tage aktiv.

Flächen in m²:

Wohnen/Essen: 23,73
Eltern = Schlafen groß (für Bett bis 2,4m breit plus Nachtkästen): 12,50
Kind = Schlafen klein (für Bett max. 1,40m breit) = Arbeiten: 10,68
Küche: 8,00
Wannenbad: 3,68
Separates WC: 1,49
Abstellfläche in Küche: 0,43
Sonnenloggia (50% von 6,44): 3,22
Gesamt: 67,76

Es gibt nur wenige vermietete Wohneinheiten in der Heinz-Schmöle-Straße, da die Wohnanlage und die Lage so viele Vorteile haben und von Selbstnutzern geschätzt werden.

Der Erhaltungszustand der Wohnanlage ist entsprechend außerordentlich gut.

Auf der letzten Eigentümerversammlung wurde ein Konzept zur Beseitigung von diversen Mängeln im Rahmen einer Erneuerung der Außenhülle vorgestellt aber nicht beschlossen: In 3 bis 5 Jahren sollte die Fassade komplett erneuert und das Baujahr der Wohnanlage nur noch durch den Zustand von Bauteilen aus Kunststoff und Lackoberflächen erkennbar sein.

Diese Wohnung ist seit November 2000 im Besitz der Eigentümerfamilie und wurde seitdem vermietet. Bisher haben zwei junge Paare, ein Expat (Manager einer Privatschule) mit Frau und Kind und ab 2013 ein Pensionär (Ex-Banker) in der Wohnung gelebt. Es waren in Summe keine 10 Besichtigungstermine für alle Vermietungen erforderlich.

Der Energieausweis für die gesamte Wohnanlage zeigt einen Energieverbrauch von 85kWh/(m²·a).

Nimm Kontakt auf »

Ausstattung

Balkon, Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Duschbad, Gäste-WC, Barrierefrei, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Reminder: I am happy to communicate in English.

Seitdem im Rahmen der Covid19-Pandemie Autovermietungen keine Stellplätze mehr in großer Zahl nutzen werden viele der 159 Tiefgaragenstellplätze in den beiden Untergeschossen unter der Wohnanlage nicht benutzt, so dass eine Anmietung einfach sein sollte.

Highlights

- Badewanne
- Sonnenloggia
- Ruhig gelegen in Fußgängerzone
- 2min zu Fuß zum Hauptbahnhof
- Super Schnitt: Die Wohnung wird regelmäßig als größer als 68m² eingeschätzt
- Unauffällige Bodenbeläge (Laminat oder Fliesen)
- Unauffällige Wandfliesen Wolkenmarmor weiß, in Wannenbad und Gäste-WC deckenhoch
- Wände Raufaser und Decken Rauputz, jeweils weiß
- Videosprechanlage von Siedle und Türspion

Details
- Anschluss für Waschmaschine in der Küche
- Wohnungsschlüssel auch für Zugang zu gemeinschaftlichem und mit Fahrstuhl erreichbarem Fahrradraum
- Wohnungsschlüssel auch für Zugang zu gemeinschaftlichem und mit Fahrstuhl erreichbarem Trockenraum
- Wohnungsschlüssel auch für Zugang zu gemeinschaftlichem und mit Fahrstuhl erreichbarem Kinderwagenraum
- Wenig frequentiertes Gewerbe im Erdgeschoss sorgt für Wärme von unten
- Gemeinschaftlicher Spielplatz im nur mit Wohnungsschlüssel erreichbaren Innenhof der gepflegten Wohnanlage
- Laminat in Buchenoptik in der Diele, dem großen Schlafzimmer und dem kleinen Schlaf- oder Arbeitszimmer
- Dunkelgraue Bodenfliesen anthrazit in Gäste-WC und Wannenbad
- Helle Bodenfliesen weiß in der Küche
- Anschluss für Waschmaschine in der Küche, falls Waschmaschinenraum nicht genutzt werden soll

Es besteht die Option, für einen schnelleren Einzug noch weitere Möbel und Einrichtungsgegenstände, die ich für möblierte Vermietung gekauft hatte, von mir zu erwerben.

Aktuell sind einige gebrauchte Möbel aufgebaut in der Wohnung, die mit einer entsprechenden Vereinbarung übernommen werden können und bei der Besichtigung die Großzügigkeit des Grundrisses vermitteln sollen aber keine vollständigen Wohnwelten darstellen.

Zusätzlich können weitere noch originalverpackte Möbel und Einrichtungsgegenstände nach Vereinbarung übernommen werden.

Eine Tour in 49 kurzen nach relevanten Aspekten strukturierten Videos schalte ich auf Anfrage frei.

Zugang zu mehr Bildern bei besserem Wetter und Visualisierungen mit modernen Möbeln nach Modernisierung, einer Onlinebesichtigung in 43 Video und allen relevanten Dokumenten gibt es auf Anfrage.

Als Selbstnutzer würde ich die Wände und Decken streichen, ggf. Heizkörper lackieren und Thermostate austauschen sowie evtl. Elektrorollläden verbauen. Bodenbeläge tauschen würde ich nicht, da der verklebte Laminatboden sehr robust ist. Allerdings lässt sich mit wenig Aufwand auch ein Vinylboden auf ihn aufkleben, wenn eine andere Optik gewünscht wird.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Fernwärme

Reminder: I am happy to communicate in English.

Mit entsprechenden Regelungen im Kaufvertrag könnten Sie die Wohnung schon früher nutzen!

Ich verkaufe diese hervorragend geschnittene und helle 3-Zimmerwohnung mit Fernwärmeversorgung in einer sehr gepflegten Wohnanlage in einer besonders ruhigen und gleichzeitig der am besten mit Fernbahnverkehr und ÖPNV angebundenen Lage in Düsseldorf, weil der langjährige Mieter verstorben ist und die Wohnung nicht mehr strategisch in mein Immobilienportfolio passt.

Selbstnutzer wie Kapitalanleger können die Wohnung selektiv oder komplett modernisieren nach eigenen Wohn- bzw. Renditevorstellungen.

Beide kaufen eine besonders vorteilhafte Lage, die es so nur in den beiden größeren Wohnanlagen entlang der Heinz-Schmöle-Straße gibt. Zusätzlich kaufen Sie eine Wohnung mit hoher passiver Sicherheit auch durch die Lage in einer abgeschlossenen Wohnanlage.

In dieser Wohnanlage wurden seit 2015 nur 3 Wohnungen öffentlich zum Kauf und 7 zur Vermietung angeboten laut einem führenden Archiv für Angebote auf Immobilienportalen wie Immoscout24.

Eine Wohnung wie diese zu mieten wird fast unmöglich sein.

Immoscout zeigt seit 4.1.25 bei einem Kaufpreis von 339.500 und Einsatz von 67.900€ Eigenkapital bei 10 Jahren Sollzinsbindung und anfangs 1,00% Tilgung einen Darlehenszinssatz von 2,93% effektiv und eine monatliche Rate von 973€ inkl. anfangs 250€ Tilgung an auf Basis von durchschnittlichen Marktdaten. Bei älteren, weniger energieeffizienten wird ein Darlehenszinssatz von 3,7% effektiv angezeigt, z.B. einer von den Parametern bis auf Energieeffizienz und Gäste-WC-gleiche, 700m entfernte Wohnung aus 1958 in D-Stadtmitte oder ältere, auf ähnliche Energieeffizienz sanierte Wohnungen in der angrenzenden Eisenstraße.

Und bitte bedenken: Es sinkt die Zinszahlung mit jeder Tilgung, während Mieten aufgrund des hohen Bedarf für Wohnraum und Mieterhöhungen bis zur Kappungsgrenze bei Neuvermietung und besonders hohe Mieten bei Neubauten vermutlich auch weiterhin stark steigen werden auch wenn die Mietpreisbremse nicht wie nach aktueller Rechtslage in NRW am 30.6.25 und bundesweit am 31.12.25 auslaufen wird.

Hinzu kommt in Düsseldorf Zuzugs in die attraktive Stadt und Landeshauptstadt, in der seit Jahren weniger als benötigter Wohnraum geschaffen wurde und wegen der gestiegenen Zinsen und Herstellungskosten eine große Zahl an projektierten und genehmigten Bauvorhaben auf unbestimmte Zeit auf Eis gelegt wurden.

Für Selbstnutzer ist ein modernes Bestandsobjekt mit gutem Energiestandard die smarte Alternative zum erheblich teureren Neubau in deutlich weniger vorteilhaften Lagen.

Diese Wohnung ist zudem in einem für das Baujahr sehr gutem Zustand aber deutlich günstiger zu kaufen. Damit sind auch die Kaufnebenkosten, die Sie i.d.R. mit Eigenkapital bezahlen müssen, sind entsprechend günstiger.

Die Wasser-, Abrechnungs- und Energiekosten sind nach dem aktuellen noch auf 24 Stunden am Tag Anwesenheit basierenden Wirtschaftsplan unter 70€ monatlich wegen der guten Energieeffizienz (unterstes Drittel der Klasse C) und der relativ günstigen und zukunftssicheren Fernwärme.

Sie bekommen eine besonders hohe Sicherheit des Investments wegen:

1.des aktuellen und zukünftigen Gebäudezustands,
2.der einmalig vorteilhaften Lage,
3.des Konzepts der Wohnanlage,
4.der langlebigen Materialien,
5.der einfachen Vermarktbarkeit als Mietwohnung,
6.der am Erhalt eines guten Zustands interessierten Eigentümergemeinschaft,
7.des langjährig tätigen Verwalters

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!