Selbstnutzer oder Kapitalanleger - 2 Zimmerwohnung auf dem 1.OG - ohne Makler

Objektbeschreibung

2 Zimmerwohnung, welche vollständig saniert wurde. Sie können sofort nach der Kaufpreiszahlung in die sanierte Wohnung einziehen. Das ganze auf dem 1. OG.

Wenn Sie selbst einziehen wollen, dann erwartet Sie eine Wohnung mit einer sonnigen Aussicht nach Westen. Sollten Sie die Wohnung vermieten wollen, dann haben Sie jetzt die Chance sich selbst Mieter auszusuchen und die Miethöhe auf aktuellem Niveau zu vereinbaren.

Die Raumaufteilung besteht aus: Diele mit Garderobe (2,78 qm), einer offen gestalteten Küche (3,24 qm) zum Wohnzimmer (16,86 qm), einem Schlafzimmer (10,23 qm) und einem Bad mit Dusche (3,68 qm). Die Wohnfläche dieser sehr großzügig geschnittene Wohnung liegt somit bei 36,80 qm! Ein eigenes Kellerabteil von ca. 4 qm ermöglicht weiteren Stauraum.

Die Wohnung befindet sich im 1.OG des Hauses mit 11.Etagen. Im Haus ist ein Aufzug vorhanden, falls Sie das Treppenhaus nicht nutzen möchten. Ein barrierefreier Zugang zum Hauseingang ist über eine Rampe sichergestellt.

+++ Highlights der Wohnung +++

Sie müssen nur noch den Bodenbelag für die Diele, Küche, Wohnzimmer und Schlafzimmer aussuchen und verlegen lassen, um alles andere haben wir uns gekümmert. Was bedeutet das?

Die Fenster der Wohnung wurden vollständig auf eine 3-fach Verglasung ausgetauscht, um einer energetischen Sanierung, welche durch die EU und der Bundesregierung gesetzlich in den kommenden Jahren eingefordert wird, zukünftig gerecht zu werden. Hier wurden keine Kompromisse gemacht und namhafte Fenster von der Firma Schüco verbaut. Um den steigenden Komfortbedarf gerecht zu werden, wurde bei dem Tausch der Fenster die Installation von elektrischen Rollläden berücksichtigt. Sie freuen sich vielleicht auch, im Sommer einen außenliegenden Blendschutz gegen die Sonneneinstrahlung und deren Wärmeeintrag in die Wohnung zu reduzieren oder einfach - ruhig und gemütlich im Dunkeln zu schlafen.

Für sicherheitsbewusste Menschen haben wir eine neue Wohnungseingangstüre verbaut, welche nach dem Verschluss links und rechts vom Türblatt in die Türzarge stabil einen Verschluss vornimmt. Über die Gegensprechanlage innerhalb der Wohnung können Sie ihren Besuch schon an der Hauseingangstüre im Erdgeschoss ablehnen oder am besten begrüßen. Ein Türspion in der Wohnungseingangstüre gibt ihnen zusätzliche Sicherheit, bevor Sie die Türe öffnen. Diese Sicherheitsvorkehrungen sind heute nicht notwendig, da die Bewohner auf sich gegenseitig aufpassen und viele selbstnutzende Eigentümer vor Ort leben. Wir haben die Wohnungseingangstüre auch wegen des Lärmschutzes bewusst gewählt, da die Wohnung aufgrund der offenen Diele und ihres Wohnzimmers zum gemeinschaftlichen Etagenflur die Akustik reduzieren soll.

Das Bad als Raum wurde komplett NEU aufgebaut. Bis auf den Heizkörper wurde alles kernsaniert. Das Bad verfügt über eine „fast“ ebenerdige Regendusche. Mittels eines elektrischen Durchlauferhitzers von der Marke „Stiebel Eltron“ wird das Warmwasser für das Bad erzeugt. Eine Glasabtrennung trennt optisch hell und schön den Duschbereich vom restlichen Bad. Der WC-Spülkasten ist von der Marke Geberit. Das WC ist ohne Spülrand und verfügt über einen Toilettensitz mit Absenkautomatik. Die Fliesen wurden modern und hell in der Optik ausgesucht. Flieseneckkanten wurden mittels einer Chromschiene sauber und schön getrennt. Das Bad ist innenliegend und verfügt über keine natürliche Belüftung mittels eines Fensters. Wir haben uns dazu entschieden, einen elektrischen Ventilator zu verbauen, um unangenehme Gerüche oder nach dem Duschen die Feuchte Luft abzusaugen. Wir hoffen, ihren Geschmack getroffen zu haben.

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

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Ausstattung

Keller, Fahrstuhl, Duschbad

Bemerkungen:
+++ Highlights des Hause’s Turmallee 7 +++

Sie kaufen sich durch den Erwerb der Wohnung auch in eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein! Das Haus hat 60 Wohnungen. Beim Vergleich dieses Inserates zu anderen Objekten müssen sie aufpassen, dass sie Birnen nicht mit Äpfeln vergleichen. Die Wohnung wurde vollständig saniert und ihr Preis wird auch durch die Highlights des Hauses gerechtfertigt!

Ihre möglichen Miteigentümer, die Beiräte und der WEG-Verwalter verfolgen seit vielen Jahren eine langfristige Strategie, um das Objekt energetisch und optisch aufzuwerten. Zu der bisherigen Dämmung der Fensterfronten und des Daches (alles ab 2018) wurden einige weitere Maßnahmen festgestellt und befinden sich in der Umsetzung. So wurde in diesem Jahr (2024) eine neue Brennwertheizung mittels 99 kW Leistung durch Erdgas installiert, um das gesamte Haus zu beheizen. Diese Leistung reicht nachweislich auch an Tagen mit deutlichen Minusgraden aus, um das Haus warm zu halten. Der völlig überdimensionierte alte Heizkessel mit seinem schlechten Wirkungsgrad wurde ausgetauscht. Sie fragen sich, wo ist das Highlight, da ihre Erwartungshaltung an diese Wohnung hoch sind?

Durch die verschärften Vorgaben der EU und der Bundesregierung im Wohnungssektor werden die Beschaffungskosten von Energien deutlich ansteigen. Auch zwingt man den Immobilienbesitzer zu neuen Heizungsarten, um Energieneutral zu heizen. Die Eigentümergemeinschaft lässt zusätzlich eine Wärmepumpe mit 20 kW Leistung installieren, um Erfahrung zu sammeln und den besseren Wirkungsgrad von Strom (1 kW) in Wärme (je nach Wetterverhältnisse ca. 5 kW und mehr) zu realisieren. Staatlich gefördert und heute schon erweiterbar für die Zukunft aufgebaut. Das Objekt kann also mit Strom und Erdgas ab 2025 beheizt werden. Eine Steuerung, in welcher die aktuellen Bezugskosten der jeweiligen Energieart (Erdgas/Strom) hinterlegt sind, erlaubt es der Steuerung kostenbewusst die beste Energiequelle des Hauses für ihren Heizkörper zu beziehen. Die langjährige betreuende Heizungsfirma ist durch die Aufzeichnungsdaten der heutigen Heizungssteuerung davon überzeugt, dass die rechnerischen Daten des betreuenden Energieberaters auch erzielt werden können. Die Brennwertheizung wird in den kommenden Jahren elektrisch in ihrer Leistung gedrosselt, um den kommunalen Wärmeplanung zu erneuerbaren Energiequellen gerecht zu werden. Der heutige Energieausweis aus April 2018 wurde auf der Basis der damaligen Energieverbräuche aus 2015, 2016 und 2017 in der Kategorie „D“ bei 116,7 kWh ermittelt. Auf Basis der oben beschriebenen Arbeitsleistung wird der Energieausweis zukünftig deutlich besser ausfallen, welches sich auch im Wert der Immobilie preislich widerspiegelt!

Alle Heizkörper haben Wärmemengenzähler. Das Frischwasser der Wohnung wird mittels zweier Frischwasserzähler innerhalb der Wohnung ermittelt. Die Abrechnung erfolgt durch die ISTA. Der WEG-Verwalter betreut das Objekt langfristig seit dem Jahr 2017.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Maklerkosten fallen keine an! Sie ersparen sich Zusatzkosten von etwa 4.820 €!

Das Haus verfügt über eine Videoüberwachungsanlage mit mehreren Kameras im Außenbereich, sowie im Innenbereich (z. B. in der Aufzugskabine). Die Kameras dienen vorrangig der Bewusstseinsschärfung, dass Straftaten nicht unbemerkt bleiben und konsequent verfolgt werden. Sie wollen zu der Wohnung eine Pkw-Garage erwerben, so sprechen sie uns gerne darauf an.

Die innenliegenden Wohnungstüren, die elektrischen Schalter und Steckdosen wurden ausgetauscht. Alle Wände wurden neu verputzt, so dass die Wände glatt sind, sowie die Decke geweißt ist. Auf dem Boden wurde eine Ausgleichmasse aufgebracht, so dass der Untergrund des Bodens glatt ist. Sie entscheiden vor dem Bezug der Wohnung, ob sie Fliesen, Laminat, Parkett oder einen anderen Bodenbelag nach ihrem Geschmack aufbringen lassen wollen.

+++ Kaufmännische Eckdaten +++

Der Wirtschaftsplan 2024 weist einen monatlichen Vorschuss von 191 Euro aus. Das Hausgeld im Jahr 2023 belief sich auf:
846,44 Euro für die möglichen umlagefähigen Kosten, davon 280,84 Euro durch die ISTA ermittelt für Wasser- und Heizkosten für eine Person;
424,40 Euro für die nicht umlagefähigen Kosten;
762,49 Euro für die Erhaltungsrückstellung (Instandhaltungsrücklage)
Einnahmen (43,86 Euro entfallen auf die Wohnung) erzielte die WEG durch die Vermietung von Stellplätzen am Haus und durch eine DHL-Paketstation.

Die Instandhaltungsrücklage wurde zum 31.12.2023 für die Wohnung mit 2.015,50 Euro ausgewiesen. Sie übernehmen dieses angesparte WEG-Guthaben!

Die Wohnung wurde zuletzt unsaniert für eine Kaltmiete von 404,55 Euro vermietet. Kleine Wohnungen sind im Raum Bergheim sehr beliebt, so dass eine Anpassung der Kaltmiete nach der Sanierung zu erwarten ist.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!