Zweifamilienhaus mit dem besonderen Flair in Aussichtslage

Objektbeschreibung

Es ist schon ein ganz besonderes Zweifamilienhaus, denn 2 Wohnungen mit räumlich voneinander getrennten Zugängen und eigenen Gartenanteilen vermitteln das Gefühl, ein Einfamilienhaus zu bewohnen.

Die selbst genutzte Hauptwohnung bietet auf 2 Etagen (EG und DG) viel Platz.
Wir betreten sie über kleinen Flur u.a. mit Garderobe und Gäste-WC und befinden uns sogleich in der lichtdurchfluteten Wohn-Essdiele. Die großen süd-südwestlich ausgerichteten Fensterfronten, die glänzenden hellgrauen Granitfliesen und der weiße Strukturputz der Wände vermitteln sogleich das gute Gefühl, willkommen zu sein.
Das Südfenster mit Zugang zum Balkon, zieht den Besucher magisch an. Hier öffnet sich die Sicht über wenige Häuser auf Wiesen, Wälder und, bei klaren Wetterverhältnissen der Blick auf die Alpen zwischen Dachstein und Watzmann.
Die zweite bodentiefe Fensterfront weist nach Westen und öffnet die Tür zur Terrasse und in den oberen Garten.
Beide Fensterfronten sind mit elektrischen, einzeln schaltbaren Jalousien versehen. Besonders für ältere Menschen ist das ein wichtiger, da viel Kraft sparender, Aspekt. Die Hauptfaktoren sind aber immer noch die im Sommer zunehmend wichtige Abschattung und im Winter die zusätzliche Isolation gegen Kälte.
Von diesem Zentrum führen Türen in die Küche, das große Bad (N, NO) und in 2 weitere Zimmer (O,SO).
Das ehemals 3. Zimmer auf dieser Ebene wurde von uns in ein Treppenzimmer umgestaltet.
Es wurde eine 1/4-gewendelte Buchenholztreppe mit geringerer Steighöhe (17 cm) und extra tiefen Stufen (30 cm) eingebaut, um Kindern und älteren oder in ihrer Beweglichkeit eingeschränkten Mitmenschen das Treppensteigen zu erleichtern. (Zeitgleich ließen wir den ehemaligen Zugang zur DG-Wohnung über den Dachboden der Doppelgarage zumauern und haben einen neuen Eingang schaffen lassen. Das Dachgeschoss wurde so in die Hauptwohnung integriert und als Wohnraum erlaubt.)
Wieder bildet das Zentrum eine große Wohndiele mit wunderbar betonten Dachschrägen.
3 Zimmer sind von hier aus zu erreichen, ebenso das Bad und ein extra Speicherraum.
Licht bekommt das Obergeschoss über je 2 Fenster an den Giebelseiten und 2 Veluxfenstern in den Dachschrägen.
Der Treppeneinbau ermöglichte es auch, vor dem Eingang ins Dachgeschoss zu der vorhandenen Galerie des jetzigen Arbeitszimmers im EG einen Türdurchbruch zu schaffen: so entstand unsere gemütliche Bibliothek.
Verlassen wir diese große Wohnung und wenden uns nach links, betreten wir durch einen weiteren Hauseingang den oberen Garten. Umrahmt von einer gemischten Zypressenhecke bildet er einen gemütlichen, wenig einsehbaren Rückzugort, der allein den Nutzern der Hauptwohnung zur Verfügung steht.
Um in die 2. Wohnung zu gelangen, gehen wir durch die Haustür zurück auf die Straße und folgen ihr einige Meter abwärts, Wir treffen auf eine weitere Hauseinfahrt.
Hier ist der Zugang zu der vermieteten Wohnung im Untergeschoss.
Ein kleiner Korridor befindet sich vor der Wohnungstür. Dahinter zeigt sich ein Flur, von dem rechts- = hangseitig, ein Raum abgeht, das Badezimmer mit Dusche, Wanne, 2 Waschbecken und dem WC. Ebenso ist hier ein Waschmaschinenanschluss vorhanden. Tageslicht bekommt dieser Raum durch ein normal großes Fenster mit Lichtschacht.
Linksseitig des Wohnungsflures befinden sich 3 Zimmer, alle liegen oberhalb des Erdbodens. in 2 Räumen wurden Fenster eingesetzt, im Mittleren eine zweiflügelige Terrassentür. Am Südende des Flures gelangt man in den großen Wohn-Ess-Bereich mit offener Küche. An letztere schließt sich eine fensterlose Speisekammer an.
Auch hier bildet diese helle Wohndiele das Herzstück des Untergeschosses. Eine weitere Terrassentür öffnet sich zum unteren Garten.

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Garten, Vollbad, Gäste-WC, Teppichboden, Fliesen

Bemerkungen:
•Wohnhaus mit angebauter Doppelgarage in Massivbauweise
•Dachdeckung mit Flachdachpfannen,
•Ca. 500 Stk Schneefanghaken
•Auftrittstufen für den Kaminkehrer
•Decke UG/EG Stahlbeton
•Decke EG/OG unterseits mit, offenem Holzbalkentragwerk (Deckenhöhe 2,60 m)
•Dachschräge im OG mit Bauplatten, verputzt oder tapeziert
•Außenwände massiv 36,5 cm, Rauhputz
•Innenwände massiv, Glattputz, tw. Schmuckputz
•Eingangstüren und Fenster aus Kunststoff, wärmeisolierverglast
•Jalousien im EG und UG, im EG tw. elektrisch
•Buntglasscheiben in den Eingangstüren
•Dachfenster Firma VELUX, Holz, doppelt verglast
•Innentüren und -Zargen Massivholz
•Innentreppe EG – OG viertelgewendelte Wangentreppe Buche massiv , Stufen extratief (30cm) mit geringerer Steighöhe (17,5cm)
•Fußböden Granit, z.T. Feinsteinzeug, tw. In den Zimmern Teppichboden ( UG, OG)
•Bäder gefliest bis 2m Höhe
•Küche gefliest bis 1,5 m Höhe
Jede Etage verfügt über einen eigenen Durchlauferhitzer für Warmwasser, einen eigenen geeichten Wasserzähler (2028) und eine eigene Fußbodenheizung mit Funkmesskapselwärmezähler (kwh, geeicht bis 2028)
Für alle Heizkreise im EG sind Anschlussbuchsen und -Leitungen für die diversen Thermostatregler vorhanden, aber die Thermostate und der Anschluss der fertig vorbereiteten Stromkabel an die Steuerung fehlen noch, da wir uns über den Nutzen nicht einigen können.

Die Wohnungen haben gesonderte Stromkreise und Telefonanschlüsse. Letztere lassen über DSL einen Download bis 100 Mbit/s und einen Upload bis 40 Mbit/s zu. Ein Anschlussinteresse für Glasfaser ist bei der Telekom bereits gemeldet, aber die terminliche Umsetzung ist noch unbestimmt.



Die letzten Werterhaltungsmaßnahmen fanden 2022/2023 statt.
- Heizung: neben der üblichen Wartung wurden das elektronische Steuermodul und die Umwälzpumpe erneuert. Außerdem wurde dem Brenner ein Ölverbrauchsmesser vorgeschaltet.
Das Dach wurde auf Undichtigkeiten überprüft.
Die Außenwände wurden auf aufsteigende Feuchtigkeit gemessen und an den erforderlichen Wandseiten mit BKM-HZ250 Pro geimpft und anschließend erneut vermessen. BKM gewährt 25 Jahre eine garantierte Wirkungszeit. Die Bohrlöcher wurden fachmännisch abgedichtet, verputzt und die Wandbereiche neu gestrichen.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Öl

Die letzten Werterhaltungsmaßnahmen fanden 2022/2023 statt.
- Heizung: neben der üblichen Wartung wurden das elektronische Steuermodul und die Umwälzpumpe erneuert. Außerdem wurde dem Brenner ein Ölverbrauchsmesser vorgeschaltet.

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