Bausparverträge: So funktionieren sie und das gilt es zu beachten
Wie der Name es bereits vermuten lässt, geht es bei einem Bausparvertrag darum, Geld anzusparen, das Sie wiederum als Grundlage für den Kauf oder den Bau einer Immobilie nutzen können. Den angesparten Betrag aus dem Bausparvertrag bringen Sie dann als Eigenkapital in eine Immobilienfinanzierung ein, um günstigere Konditionen zu bekommen. Dabei gilt: Je größer der angesparte Betrag, desto günstiger wird das Darlehen. Wir erklären Ihnen an dieser Stelle, wie solche Bausparverträge genau funktionieren und was es dabei zu beachten gibt.
Was ist ein Bausparvertrag?
Eigentlich lässt sich das Grundprinzip des Bausparens ganz leicht erklären: Sie spielen mit dem Gedanken, in Zukunft eine Immobilie zu finanzieren. Also schließen Sie mit einer der vielen Bausparkassen in Deutschland einen Bausparvertrag ab. Sie bauen damit über einen festen Zeitraum, der sich meist über mehrere Jahre erstreckt, gezielt Kapital für Ihre Immobilie auf.
Auf diese Weise dient Ihnen der Bausparvertrag als Grundlage für eine günstige Immobilienfinanzierung. Denn das angesparte Kapital bringen Sie als Eigenkapital mit in die spätere Baufinanzierung mit ein.
Dadurch ist die Bank wiederum in der Lage, Ihnen günstigere Zinsen zu gewähren. Der Vertrag für das Immobiliendarlehen ist bereits im Bausparvertrag inkludiert. Es ist also eine Kombination aus zweit verschiedenen Verträgen.
Die Bausparsumme setzt sich am Ende aus dem Sparguthaben und dem Darlehensanteil zusammen. Bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, muss jedoch eine Mindestsumme angespart werden. In der Regel liegt dieser Wert zwischen 30 und 50 Prozent der Bausparsumme. Die Zinsen auf das Sparguthaben und das spätere Baudarlehen sind bereits vorher festgehalten.
Zuschüsse für Bausparer
Wenn Sie sich also gezielt dazu entscheiden, Geld in eine Immobilie zu stecken, und zwar über einen Bausparvertrag, können Sie von einigen staatlichen Zuschüssen profitieren. Wer unter einer gewissen Einkommensgrenze liegt, darf sich über eine Wohnungsbauprämie freuen. Es winken dann jährliche Zuschüsse.
Vermögenswirksame Leistungen seitens des Arbeitgebers können ebenfalls in den Bausparvertrag eingebracht werden. Der Staat legt dann unter bestimmten Voraussetzungen noch die sogenannte Arbeitnehmer-Sparzulage obendrauf.
Daneben lässt sich mit dem Bauspar-Vertrag auch riestern. So können Sie gleichzeitig noch etwas für die Altersvorsorge tun. Der Staat fördert das Riester-Bausparen mit jährlichen Zuschüssen sowie steuerlichen Vergünstigungen.
Die verschiedenen Phasen
Das Bausparen lässt sich in verschiedene Phasen einteilen. Im Vorfeld müssen Sie jedoch eine Bausparsumme für Ihren Vertrag festlegen. Dabei handelt es sich um die Zielsumme, die für die Finanzierung der Immobilie am Ende nötig sein wird. Hier sollten sie nicht zu bescheiden kalkulieren, sodass die Rechnung am Ende auch aufgeht. Anschließend folgen die drei verschiedenen Phasen des Bausparvertrags.
1. Ansparphase
In dieser ersten Phase geht es zunächst darum Geld anzusparen. In Ihrem Bausparvertrag haben Sie dazu eine bestimmte Summe festgelegt, die monatlich auf das Sparkonto fließt. Festgelegt werden diese Beiträge durch den sogenannten Regelsparbeitrag.
Wie lange die Ansparphase dauert, ist abhängig von der Bausparsumme, die am Ende steht, sowie der monatlichen Ratenhöhe, die beim Abschluss des Vertrags vereinbart wurden. Für gewöhnlich dauert die Ansparphase jedoch nicht länger als sieben bis acht Jahre.
Dann sollten Sie das Mindestsparguthaben erreicht haben. Damit sind Sie zuteilungsreif. In den meisten Bausparverträgen haben Sie dann etwa zwischen 30 und 40 Prozent der gesamten Bausparsumme angespart.
2. Zuteilungsphase
Mit der Zuteilungsreife treten Sie mit Ihrem Bausparvertrag in die nächste Phase ein. Sie bekommen dann ein entsprechendes Angebot für ein Immobiliendarlehen, um Ihre Wunschimmobilie zu finanzieren. Nun haben Sie drei Optionen:
Sie können das Angebot annehmen und die bislang angesparte Summe wird Ihnen ausbezahlt. Sie können die Ansparphase zudem verlängern und auf das Darlehensangebot zu einem späteren Zeitpunkt eingehen.
Sie können den Bausparvertrag auch auflösen. Dann wird das Geld, das Sie angespart haben, ausbezahlt. Allerdings entfällt damit Ihr Anspruch auf das günstige Darlehen für die Immobilie.
3. Darlehnsphase
Die Bank zahlt die gesamte Bausparsumme an Sie aus. Dazu zählt dann Ihr angespartes Geld aus der Ansparphase, sowie der Restbetrag, der für die Finanzierung der Immobilie notwendig ist. Natürlich bekommen Sie die gesamte Bausparsumme nur dann, wenn Sie das angebotene Darlehen angenommen haben.
Die Summe dürfen Sie dann jedoch nur für den Bau, den Kauf, die Renovierung oder die Sanierung einer Immobilie nutzen.
Nach der Auszahlung zahlen Sie den Darlehensanteil samt Zinsen an die Bank zurück, genauso wie es bei einem herkömmlichen Kredit der Fall wäre.
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Nicht ganz ohne Kosten
Zusätzlich zu den monatlichen Beiträgen und den späteren Zinsen fallen für Sie bei dem Abschluss eines Bausparvertrags noch weitere zusätzliche Kosten an. Zunächst wäre da die Abschlussgebühr, die auf den Vertrag anfällt. Sie liegt aktuell bei einer Höhe von 1,6 Prozent, die Sie an die Bausparkasse zahlen müssen. Der Prozentsatz richtet sich nach der Höhe der festgelegten Bausparsumme.
Also Beispielrechnung: Wenn Sie eine Bausparsumme von 100.000 Euro anstreben, liegt die Gebühr bei 1.600 Euro. Die Zahlung muss jedoch nicht unbedingt auf einen Schlag erfolgen, sondern kann mit den Sparraten während der Ansparphase verrechnet werden.
Zusätzlich zur Abschlussgebühr fallen Kontoführungsgebühren an. Für den Bausparvertrag wird ein extra Konto eingerichtet. Die Kosten pro Jahr belaufen sich dabei je nach Angebot auf Beträge zwischen 10 und 30 Euro pro Jahr.
Verschiedene Tarife
Ein Bausparvertrag lässt sich auf verschiedene Arten und Weisen nutzen. Das Gute daran ist, dass Sie zwar zunächst auf ein Haus oder eine Wohnung hin sparen können, nach der Ansparphase aber nicht unbedingt eine Immobilie damit finanzieren müssen. So eignet sich der Bausparvertrag als einfacher Sparvertrag. Angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase ist diese Variante jedoch wenig ertragsreich.
Es lohnt sich nur dann, wenn Sie eine staatliche Förderung anstreben, Sie nicht unbedingt auf das Geld angewiesen sind und Sie mit Sicherheit alle Sparraten bedienen können.
Wer direkt und sicher eine Immobilie finanzieren möchte, kann möglicherweise über eine sogenannte Bausparsofortfinanzierung nachdenken. Dabei wird ein Bausparvertrag mit einem zweiten Darlehen verknüpft. So sind Sie gegen steigende Zinsen beim Baudarlehen abgesichert, da die bereits vorher festgelegt werden.
Vorsicht bei der Kündigung
Zwar können Sie den Bausparvertrag jederzeit kündigen, allerdings sollten Sie dabei im Vorfeld einige Dinge bedenken. Zunächst besteht eine Kündigungsfrist. Die kann je nach Bausparvertrag zwischen drei und sechs Monaten betragen.
Kündigen Sie noch während der Ansparphase müssen Sie damit rechnen, dass Sie eine Entschädigung an die Bausparkasse zahlen müssen. Die kann zwischen 0,5 und 1 Prozent des bereits angesparten Guthabens betragen.
Außerdem fällt der Anspruch auf das günstige Immobiliendarlehen weg.
Vorteile des Bausparens
Wenn Sie nun planen, innerhalb der kommenden Jahre ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen, können Sie von den Vorteilen eines Bausparvertrags profitieren.
- Eigenkapital: Die kreditgebende Bank sieht den Sparanteil des Bausparvertrags als Eigenkapital an. Demnach kann ein Bausparvertrag sinnvoll sein, um Kapital aufzubauen. Das ist bei einer Immobilienfinanzierung wichtig, um möglichst günstige Konditionen zu erhalten. Denn je größer das Eigenkapital ist, desto weniger Geld muss Ihnen die Bank leihen. Daraus folgen wiederum günstigere Konditionen für den Darlehensanteil des Bausparvertrags.
- Zinsen: Insbesondere die Zinsen beim Darlehensanteil werden durch das hohe Eigenkapital niedrig gehalten. Wenn Sie regelmäßig Ihren Bausparvertrag bedienen in der Ansparphase, wirkt das zudem vertrauenswürdig auf die Banken. Die Zinsen für den Darlehensanteil sinken noch weiter. Ein niedriger Zinssatz kann bereits bei Abschluss des Vertrags festgelegt werden. So können Sie in Zukunft von den niedrigen Zinssätzen profitieren.
- Förderung: Wie bereits weiter oben erwähnt, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen staatliche Zuschüsse zu Ihrem Bausparvertrag erwarten.
- VWL: Viele Arbeitgeber bieten sogenannte vermögenswirksame Leistungen an. Dabei können Arbeitnehmer firmengefördert Sparen. Das funktioniert auch mit einem Bausparvertrag.
- Sondertilgungen: Sie sind während der Darlehensphase kostenlos möglich. Es muss der Bank also keine Entschädigung für entgangene Zinsen gezahlt werden.
Die Nachteile
Neben dieser ganzen Reihe an Vorteilen, haben Bausparverträge jedoch einige Nachteile, die nicht unerwähnt bleiben sollten.
- Niedrige Zinsen: Einer der größten Vorteile bietet gleichzeitig einen Nachteil. Aktuell befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase. Das sorgt zwar für günstige Zinsen bei Krediten, allerdings bedeutet das, dass in der Ansparphase nur wenig Rendite winken.
- Gebühren: Der Bausparvertrag ist leider nicht kostenlos abschließbar. Es wird eine Abschlussgebühr von 1,6 Prozent erhoben, die sich nach der gesamten Bausparsumme richtet. Obendrauf kommen noch die Kontoführungsgebühren.
- Mindestsparsumme: Wenn Sie eine Immobilie bauen oder kaufen möchten, können Sie nicht direkt loslegen, sondern sie müssen zunächst mehrere Jahre ansparen, bis Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen können.
- Verfrühte Auszahlung: Wird der Vertrag vorzeitig während der Ansparphase aufgelöst, werden eine Bearbeitungsgebühr sowie eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Finanzierung auch ohne Bausparvertrag möglich
Das Bausparen ist natürlich nur eine Möglichkeit, um an Geld für eine Immobilienfinanzierung zu kommen. Der gängigste Weg heutzutage ist wohl eine einfache Baufinanzierung in Form eines Immobiliendarlehens. Dabei kann es jedoch sinnvoll sein, wenn Sie bereits vorher in anderer Form ein gewisses Eigenkapital aufgebaut haben, das Sie mit einbringen können.
Wenn Sie mindestens 10 Prozent der Gesamtkosten für die Immobilie bereits selbst tragen können, profitieren Sie schon von günstigeren Konditionen. Je mehr Eigenkapital Sie vorher ansparen, desto günstiger wird der Kredit.
Im Vorfeld sollten Sie jedoch verschiedene Kredite miteinander vergleichen, um das für Sie passende Angebot zu bekommen.
Fazit
Wenn Sie fest planen, innerhalb der nächsten zehn Jahre eine Immobilie zu kaufen, zu bauen, zu renovieren oder zu sanieren, können Sie von den Vorteilen eines Bausparvertrags profitieren. Günstige Zinsen und staatliche Förderungen sind nur zwei der vielen positiven Aspekte.
Wenn Sie doch schneller Geld für eine Immobilie benötigen, kann ein herkömmlicher Baukredit oder eine Bausparsofortfinanzierung für Sie das Richtige sein. Im Vorfeld sollten Sie sich jedoch gut informieren und verschiedene Angebote miteinander vergleichen.
Bildquelle: ©unsplash.com/R ARCHITECTURE ©unsplash.com/Sandy Millar
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