Der Immobilienmarkt in München 2021
Im vergangenen Jahr herrschte in zahlreichen Wirtschaftsbereichen erhebliche Unsicherheit. Auch der Immobilienmarkt in München war davon nicht ausgenommen. Es gab Expertenstimmen, die sogar Preisstürze vorhersagten, andere dagegen sahen der Entwicklung eher gelassen entgegen. Mittlerweile ist recht deutlich, dass sich die Immobilienpreise während der Krise alles andere als verringert haben – im Gegenteil. Werfen wir einen Blick auf die kürzliche Entwicklung und den aktuellen Stand.
Rückgang bei Verkaufszahlen aber steigende Preise
Offizielle Marktstudien zeigen für Immobilienverkäufe in München während der Spitze der Corona-Krise gegenüber dem Vorjahr einen spürbaren Rückgang von Vertragsabschlüssen. Im Vergleich gab es in 2020 mit 11.950 notariell beglaubigten Verkäufen rund 4,5 % weniger Abschlüsse als noch 2019 mit 12.500. Allerdings ist dieser Rückgang nur relativ, insgesamt liegt der jährliche Wert seit 2017 im Bereich 12.000. Davor gab es pro Jahr in der Regel deutlich mehr Verkäufe.
Mit den geringeren Verkaufszahlen ging im vergangenen Jahr erwartungsgemäß auch der Geldumsatz am Münchener Immobilienmarkt etwas zurück. Lässt man jedoch das Rekordjahr 2019 einmal außer Betracht, ist aber auch bei den Geldumsätzen insgesamt ein langfristiger Aufwärtstrend beobachtbar.
Bemerkenswert ist allerdings, dass im Corona-Jahr 2020 übergreifend deutlich steigende Immobilienpreise in München feststellbar sind. Sogar im Vergleich zu 2019 wurden in München, wie bereits in den vorangegangenen Jahren, im Schnitt wieder Preissteigerungen von knapp 10 % bei Häusern und Eigentumswohnungen festgestellt.
Unterm Strich bedeutet das, dass es während der Corona-Zeit zwar einen beobachtbaren Rückgang von Verkäufen gibt, dass deswegen aber die Preise nicht zurückgehen, sondern dass der Preistrend insgesamt weiterhin klar nach oben zeigt. Es gibt also nach wie vor eine starke Nachfrage nach Wohnimmobilien in München, die das verfügbare Angebot übertrifft. Käufer sind mitunter auch bereit, hohe Beträge zu investieren. In diesem Kontext gibt es, ähnlich wie zu der Zeit nach der Finanzkrise in 2008, ebenfalls einen Trend, in beachtlichem Umfang in Sachwerte zu investieren, um Vermögen zuverlässig vor Wertverlust zu schützen.
Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen
Wohnungen in München lassen im vergangenen Jahr eine klare Preissteigerung erkennen. Um einen Eindruck zu vermitteln: Für eine Eigentumswohnung mit 1980er oder 1990er Baujahr in mittlerer Wohnlage konnte beispielsweise im Durchschnitt ein Preis von 7.250 €/m² erzielt werden, in guter Wohnlage 7.850 €/m², in Bestlagen außerhalb des Zentrums etwa 9.050 €/m² und in guten zentralen Innenstadtlagen ca. 10.800 €/m². Für eine durchschnittliche 3-Zimmer Eigentumswohnung mit 80 m² in guter Lage ist damit bei einem Kauf beispielsweise mit rund 630.000 € zu rechnen, natürlich zuzüglich Kaufnebenkosten.
Selbstverständlich sind das reine Durchschnittsangaben. Abhängig von Stadtteil, Lage, Zustand und Baujahr sind evtl. ganz andere Preise anzutreffen. In mittleren Lagen sind durchaus Wohnungen für 6.000 €/m² oder manchmal auch günstiger zu haben. Allerdings sind auch Wohnungen für 15.000 oder 20.000 €/m² in Bestlagen keine Seltenheit. Der größte Teil der Verkäufe findet irgendwo dazwischen statt.
Rein statistisch sind die Wohnungspreise in München innerhalb eines Jahres um gute 9 % angestiegen. Der Trend der Vorjahre setzt sich damit ungebrochen fort.
In Münchens gehobenen Innenstadtlagen sind die Quadratmeterpreise fast durchgängig fünfstellig.
Preisentwicklung bei Häusern
Im Haussegment entwickeln sich die Preise ähnlich wie bei den Wohnungen. Lag der Quadratmeterpreis beispielsweise für eine Doppelhaushälfte aus dem Baujahrbereich 1980-1999 im Vorjahr noch bei ca. 8.100 €/m², so ist mittlerweile im Durchschnitt mit rund 9.050 €/m² zu rechnen, gut 11 % mehr als im Jahr zuvor. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine 150 m² Doppelhaushälfte liegt damit aktuell bei rund 1,35 Mio. €. Bei Reihenhäusern lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 8.200 €/m², rund 8,5 % mehr als im Vorjahr. Im Bereich Einfamilienhaus lassen sich die Zahlen nicht ganz so einfach vergleichen, da sich die Objekte untereinander deutlich stärker unterscheiden, jedoch deuten sich auch hier Preissteigerungsraten im oben genannten Rahmen an.
Preisentwicklung bei Grundstücken
In mittleren und guten Wohnlagen sind für Grundstücke in München gegenüber dem vorangegangenen Jahr Preissteigerungen im Bereich 2 – 4 % festzustellen, in mittleren Lagen ist aktuell mit etwa 2.100 €/m² zu rechnen, in guten Lagen mit etwa 2.700 €/m². Damit fallen die Preiszuwächse in diesem Segment deutlich geringer aus als im Haus- bzw. Wohnungssegment. In Bestlagen wurde für Grundstücke gegenüber dem Rekordjahr 2019 sogar rund 18 % weniger gezahlt. Allerdings liegt der durchschnittliche Preis in Bestlagen immer noch bei 5.000 €/m² und damit rund 7 % über den Werten aus den Jahren 2016-18.
Preise im Münchner Umland
Die Preise im Münchner Speckgürtel und im näheren Umland folgen im Allgemeinen dem Trend der Landeshauptstadt. Beinahe flächendeckend sind ansteigende Preise festzustellen. Der Grund dafür ist natürlich nicht schwer zu finden. Der Wohnungsdruck in München ist in den vergangenen Jahren stark angewachsen und hat die umliegenden Städte und Gemeinden inzwischen voll erreicht. Pendler mit Arbeitsplatz in München sind auch bereit, lange Anfahrtswege in Kauf zu nehmen, solange die Verkehrsanbindung zum Arbeitsplatz einigermaßen passabel ist.
Seit Jahren spüren die Umlandstädte und -gemeinden bereits die hohe Nachfrage. Als Reaktion werden mehr neue Bauflächen ausgewiesen, es wird Nachverdichtung vorangetrieben und Gewerbeflächen werden in Wohnflächen umgewandelt, um irgendwie die erhöhte Nachfrage zu bewältigen. Nach bisherigem Stand ist jedoch nicht davon auszugehen, dass die ergriffenen Maßnahmen genügen werden, um den zukünftig anfallenden Bedarf an Wohnraum ausreichend zu decken. Hierfür wäre der Bau einer weitaus größeren Zahl neuer Wohnungen erforderlich als bislang geplant. Folglich bedeutet das, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien im Münchner Umland das vorhandene Angebot auch in den nächsten Jahren nachhaltig übersteigen wird und damit weiterhin ansteigende Immobilienpreise im gesamten Münchner Umland.
Die Preise im Umland sind natürlich nicht überall auf dem gleichen Niveau. Es lassen sich teils enorme lokale Unterschiede ausmachen. Zum Beispiel findet man im Norden und Osten Münchens vielerorts noch relativ moderate Immobilienpreise vor. Zum Beispiel in Gemeinden wie Kirchheim oder Unterschleißheim. Vornehmlich im Süden findet man aber auch Orte, wo sogar die Preise der Landeshauptstadt übertroffen werden. Zum Beispiel Grünwald, Gräfelfing oder Oberhaching.
Nehmen wir zum Vergleich eine 150 m² Doppelhaushälfte aus dem Bestand. Eine solche war in Kirchheim oder Unterschleißheim Anfang 2021 noch für knapp unter 1 Mio. € zu bekommen. In Gräfelfing kostete ein vergleichbares Haus etwa 1,3 Mio. €, in Oberhaching und Grünwald bereits rund 1,5 Mio. €. In München selbst wäre im Schnitt mit 1,3 – 1,4 Mio. € zu rechnen.
Die allgemeine Preissteigerung im Münchner Umland ist mit der in München fast vergleichbar. Auch hier waren während der Corona-Krise Steigerungen von 5 – 10 % üblich. In manchen Gemeinden etwas weniger, in anderen etwas mehr, aber in etwa in diesem Rahmen.
Entwicklung der letzten 10 Jahre in München
Bei der Einschätzung von Märkten und Marktpotenzialen spielt natürlich auch die langfristige Entwicklung eine große Rolle. Was München betrifft, sehen wir über die letzten 10 Jahre durchweg kontinuierliche Preisanstiege in allen Kategorien. Für Eigentumswohnungen haben sich die erzielten Verkaufspreise in diesem Zeitrahmen praktisch verdreifacht, für Häuser und Grundstücke liegen die Steigerungsraten je nach Lagequalität im Durchschnitt ebenfalls beim zwei- bis dreifachen seit 2010.
Der größere Kontext – künftige Entwicklung in Deutschland
Für die Bundesrepublik im Ganzen spricht momentan einiges dafür, dass der sich der Wert oder die Rentabilität von Immobilien künftig weniger stark entwickeln bzw. sogar wieder verringern könnte. Ein Einflussfaktor ist dabei sicher die Tatsache, dass in den vergangenen Jahren die Kaufpreise von Immobilien im Vergleich zu den Mietpreisen im Durchschnitt spürbar stärker gestiegen sind. Darüber hinaus sind seit einiger Zeit auch politisch angestoßene Regulierungen wie Mietendeckel und Mietpreisbremse in Kraft. Ob diese Regulierungen ihren eigentlichen Zweck erfüllen, ist zwar umstritten, dennoch verringern sich dadurch die Renditemöglichkeiten durch Immobilien.
Daraus ergibt sich die durchaus begründete Annahme, dass sich die Wertzuwächse der Vergangenheit bei Immobilien weiterhin wohl nicht wie gehabt fortsetzen werden. Zudem, sollten die Demografen Recht behalten, soll sich die bundesdeutsche Bevölkerung ab dem Jahr 2025 verringern. Mit der geringeren Einwohnerzahl würden dann insgesamt auch weniger Wohnimmobilien benötigt und nachgefragt, was ebenfalls ein insgesamt sinkendes Preisniveau zur Folge hätte.
Künftige Entwicklung in München
Sollte es tatsächlich so kommen, dass die Preise in Deutschland stagnieren oder sinken, gilt das dann auch für München? Bei dieser Frage muss man in jedem Fall berücksichtigen, dass sich die Lage regional unterschiedlich entwickeln wird. Vor allem sind unterschiedliche Entwicklungen für städtische und ländliche Regionen zu erwarten. In jedem Fall kann man davon ausgehen, dass Menschen immer irgendwo wohnen müssen und daher Wohnraum benötigen. Die Entwicklung der jüngeren Vergangenheit zeigt ebenfalls, dass Wohnraum verstärkt in städtischen Gebieten mit starker Wirtschaft gesucht wird.
Davon ist auch künftig auszugehen, sofern sich es keine drastische Veränderung der großen Trends gibt.
Für wirtschaftlich starke Regionen und Städte wie München bedeutet das, dass die Nachfrage nach Wohnraum gegenüber dem verfügbaren Angebot wohl auch langfristig hoch bleiben wird. Für die Immobilienpreise in München ist daher auch in absehbarer Zukunft kein Rückgang zu erwarten. Die momentanen Indikatoren deuten darauf hin, dass sich zwar die enormen Preisanstiege der letzten Jahre nicht wie gehabt fortsetzen werden, realistisch ist eher von einem weiter moderaten und kontinuierlichen Anstieg auszugehen.
München als wirtschaftsstarke urbane Region wird auch künftig stark nachgefragt sein.
Individueller Wert und Wertentwicklung von Immobilien
Immobilien in München werden also aller Voraussicht nach auch künftig ihren Wert behalten oder steigern. Grundsätzlich kann sich deshalb ein Immobiliengeschäft in München durchaus lohnen. Allerdings lässt sich der individuelle Wert oder die künftige Entwicklung des Marktwerts einer bestimmten Immobilie nur sehr eingeschränkt aus pauschalen Marktanalysen oder Prognosen heraus bestimmen. Ob es sich zum Beispiel lohnt, seine eigene Immobilie in München oder auch anderswo zu verkaufen oder eine bestimmte Immobilie zu erwerben, ist natürlich nicht nur eine Frage von ein oder zwei Marktmaßstäben. Deshalb sollte man bei einem Immobiliengeschäft grundsätzlich immer eine professionelle Wertermittlung der Immobilie einholen. Denn sogar zwei Immobilien, die auf den ersten Blick fast gleichwertig wirken, können am realen Markt eventuell einen sehr unterschiedlichen Preis erzielen, weil im Prinzip jede Immobilie einzigartig ist. Professionelle Marktkenntnis zahlt sich hier aus. Ein konkreter Immobilienwert beruht auf vielen Einzelfaktoren, die man alle für eine treffende Wertermittlung berücksichtigen muss. Daher sollte man im Fall des Falles immer eine Wertermittlung durch einen Gutachter, einen Immobilienmakler München oder einen Sachverständigen vornehmen lassen.
Bildquellen: © AdobeStock / Fotografen: engel.ac, markus, nogreenabove2k
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